СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ................................................................................................................................ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ............................................................................ 6
1.1. Общая характеристика договора аренды................................................................. 6
1.2. Стороны договора...................................................................................................... 16
1.3. Предмет договора....................................................................................................... 18
1.4. Форма и государственная регистрация.................................................................. 23
1.5. Существенные условия............................................................................................. 31
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ................................................................. 39
2.1. Права и обязанности арендодателя......................................................................... 39
2.2. Права и обязанности арендатора............................................................................ 43
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК............................................................ 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................................................ 58
БИБЛИОГРАФИЯ.................................................................................................................... 60
ПРИЛОЖЕНИЕ........................................................................................................................ 65
До недавнего времени в отечественном законодательстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (точнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.
Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловила широкое применение института договора аренды.
С начала 90-х годов в России аренда государственной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве промежуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.
В период реформ арендное законодательство развивалось бурно и противоречиво, что характерно для правовой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочивались.
Регулирование аренды нежилых помещений является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.
Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.
Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.
Учитывая динамичность развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.
В основные задачи исследования входит:
-раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;
-рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между сторонами;
-обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государственной регистрации договоров данного вида;
-проанализировать существенные условия договора;
-раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;
-рассмотреть порядок действия договора;
-проанализировать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.
В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды известных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1. Общая характеристика договора аренды
В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductiorerum); наем услуг (locatio-conductiooperarum); наем работы, или подряд (locatio-conductiooperis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptioetvenditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом[1].
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductiorerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).
Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).
Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.
Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.