И ГК РФ, и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею [35, c. 32].
Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента: 1) субъект права (правообладатель); 2) объект права (имущество); 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ) и книгу учета документов.
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст.14 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»).
Содержание Свидетельства также определено Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения ЕГРП».
Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения..»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения [45, c. 12].
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения единого государственного реестра на договоре проставляется штамп «произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.
Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.
1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
2. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав.
3. Проверка наличия подлинников и копий документов.
4. После приема документов должностное лицо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.
После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.
Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации [29, c. 166].
Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в суд [36, c. 34].
Споры, вытекающие из государственной регистрации прав на недвижимое имущество разнообразны.
Здесь можно отметить проблемы, касающиеся даты государственной регистрации. Как известно, арбитражный суд не вправе обязать уполномоченные органы осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Как следует из пункта 3 статьи 2 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения [16]. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», а также статей 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.
Следующая категория споров касается отказа в государственной регистрации договора продажи квартиры.
Так, учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.
На основании изложенного, можно прийти к выводу, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Можно выделить два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
Следует отметить последние изменения вступившие в силу с 01 марта 2010 года относительно возможности отправки документов для регистрации прав по почте.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав могут быть предоставлены посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления: