А.А. Иванов отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении жилого помещения: "...откуда возьмутся "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений) объектов недвижимости". Безусловно, движимых помещений, которые бы имели статус жилых, не бывает. Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Как отмечает Б.М. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т.п. Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т.п.
И.А. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно:
1) его недвижимый характер,
2) изолированность,
3) пригодность для постоянного проживания граждан, является явно неудачным. По его мнению, более удачным было бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина "помещение", поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Ну и безусловно необходим еще один признак, характеризующий жилое помещение, а именно то, что оно должно иметь вход. При этом термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный или иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству. Безусловно, трудно оспаривать то обстоятельство, что в жилом помещении, в котором отсутствует потолок, проживать невозможно ни постоянно, ни временно. Но в этом случае данный объект не может быть признан пригодным для проживания.
Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.
К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.
Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, т.е. предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью.
Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.
Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:
1. Жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.
2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.
3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.
Обзор судебной практики, связанной с куплей-продажей жилых помещений, начнем с вопроса обязательной регистрации сторонами договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Причина одна: реальная возможность признания сделки незаключенной.
Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного действия. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными.
Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе и права истца на хозяйственное ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, т.к. он не входил в предмет спора (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело N А28-2942/01-121/19).
Не менее интересна ситуация, когда сторона в сделке по тем или иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор не хочет. В качестве примера Высший Арбитражный Суд в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (N 21 от 13 ноября 1997 г.), приводит случай, когда Облпотребсоюз был вынужден искать судебной защиты, т.к. его контрагент по сделке, столичное ОАО, уклонялось от государственной регистрации договора.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала на том основании, что заявителю в первую очередь нужно было идти не в суд, а в регистрирующий орган с соответствующим требованием. Но апелляционная жалоба представила эти доводы неубедительными, что после всесторонней проверки и отразилось в принятом Постановлении.
Суд отметил фактическое исполнение сторонами своих обязательств по сделке: продавец передал по акту приема-передачи жилой дом, а покупатель его принял и уплатил оговоренную стоимость - и правомерность заключения всего соглашения в целом, что, в принципе, и так не оспаривалось. Но также указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст. 165, п. 3, ГК РФ в связи с уклонением покупателя от регистрации договора, который просто утратил к сделке интерес в силу ее убыточности.