Законом суду предоставлено право по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, если другой ее участник по какой-либо причине этого не делает в установленном порядке и в установленный срок. Этой возможностью, удовлетворяя исковые требования, суд и воспользовался.
К слову, у органов судебной системы довольно большой простор в выборе принимаемых решений. Конечно же, никто не оспаривает, что все они должны быть в рамках закона и в строгом соответствии с ним, но вместе с тем это не исключает способность некоторых новаторских и оригинальных по своей сути постановлений быть образцом для подражания при разрешении схожих дел. И хотя судебному прецеденту на законодательном уровне пока не уделяется достаточно внимания, как таковой он все же существует.
И здесь стоит привести в пример один довольно интересный случай, который хотя и не имеет своим предметом спор в отношении жилой недвижимости, однако с большой долей вероятности может косвенным образом повлиять на принимаемые судами решения по квартирному вопросу. Почему? Об этом ниже.
ООО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью 1294,2 кв. метра на окраине столицы. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний собственник-ответчик к моменту предъявления иска даже успел сдать в аренду спорное имущество. Все эти фирмы вместе с Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве были привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Первая судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения в Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа, но они не изменили принятого решения.
Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии внутрикорпоративного конфликта среди участников фирмы-продавца. Это в какой-то мере объясняет то, что уже в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее вынесенных постановлений. Ссылались они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя (ответчика), с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде.
Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Требование то при продаже учли, но выполнить его в строгом соответствии с буквой закона не потрудились: не собрали необходимый кворум. Это и повлекло за собой процессуальное признание решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали характеризоваться тем же свойством.
Однако Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили. И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального договора купли-продажи, но поставил под сомнение наличие порока воли, т.к. в судебных заседаниях не была дана юридическая оценка внутренним разногласиям в фирме-истце и не было установлено лицо, которое согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества.
Но для нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: а является ли последний приобретатель добросовестным? Ведь к нему имущество перешло всего за 4,5 млн. рублей плюс налог на добавленную стоимость в размере около 685 тыс. рублей. Для более чем 1200 кв. метров, пусть и на окраине столицы, это просто смешная сумма. Ее разумного обоснования ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она была названа специально заниженной.
Так это или нет, выяснит Арбитражный суд города Москвы, которому дело Постановлением ВАС РФ N 10665/07 от 18 декабря 2007 г. было направлено на новое рассмотрение. Однако сами по себе итоговые выводы очень важны не только для арбитражной практики, но и для будущих решений судов общей юрисдикции.
Рассмотрим еще одно дело. Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.
Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда.
После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.
Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения и соответствующего свидетельства о собственности.
В свою очередь, сама истица имела аналогичные права (причем права документально подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке.
При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.
Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о "пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования". На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната.
Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи.
Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности.
Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;