Основанием для расторжения договора ренты может быть также изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (ст. 451). Для законодательства России указанные нормы представляют собой абсолютно новые положения.
Признание законодательством правового значения изменения обстоятельств, прежде всего, ставит вопрос о критериях их оценки, а также о характере и способах приведения договора в соответствие с произошедшими изменениями при наличии возможностей для выполнения обязательств.
Согласно ст. 451 изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Данное определение, которое не содержит перечисления конкретных явлений, событий, фактов в качестве основания для признания изменения обстоятельств существенным, носит абстрактный характер. Это предполагает конкретизацию таких положений ст. 451 ПК РФ, как "существенный характер", "значительность" нарушения имущественных интересов в договоре, "справедливое распределение расходов"[29].
Поскольку объем официально опубликованных судебных решений, связанных с применением ст. 451 ГК РФ невелик, представляется важной разработка определенных рекомендаций для ориентации судов и участников гражданского оборота, как для общих, так и для специальных случаев изменения обстоятельств.
Анализ международной судебной практики и решений иностранных судов по применению рассматриваемых положений позволяет сделать некоторые выводы, которые могут быть полезны при разрешении аналогичных дел российскими судами.
При существенном изменении обстоятельств основание договора в прежнем виде перестает существовать. Договор становится неприемлемым для должника. Связь между отпадением основания договора и существенным изменением обстоятельств, равно как и то, что другой стороне были известны причины, побудившие должника заключить договор, должны быть им доказаны. Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что изменение обстоятельств не является существенным, и доказательство того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникает ситуация неприемлемости исполнения договора в неизменном виде вследствие чрезвычайной обременительности.[30]
Для того чтобы суд изменил или расторгнул договор при существенном изменении обстоятельств, необходимо одновременное наличие определенных условий.
Во-первых, стороны на момент заключения ими договора не могли предвидеть существенного изменения обстоятельств. Должно быть выяснено, могла ли сторона на момент заключения договора при сложившейся ситуации разумно предусмотреть возможность наступления изменившихся обстоятельств. Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такое изменение.
Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий. Изменение обстоятельств может происходить постепенно и до заключения договора, о чем стороны знают, но течение таких событий может непредвиденно ускориться и привести к существенному изменению обстоятельств.
Во-вторых, причины, повлекшие радикальные изменения обстоятельств, должны быть после их возникновения непреодолимы для должника при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру дела и условиям оборота. По смыслу закона, к подобным причинам можно отнести не только непреодолимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся вне контроля сторон.
В-третьих, существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились настолько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из них весьма ощутимый ущерб (она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора).
Основанием к расторжению договора ренты в соответствии со ст. 451 ГК РФ может послужить также неисполнение обязательств плательщиком ренты вследствие, например, потери им работы, рождения ребенка, что делает затруднительным или невозможным оказание материальной и иной помощи согласно договору.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи содержанием получателя ренты.
Граждане часто заблуждаются относительно правовых последствий расторжения сделки в судебном порядке, необоснованно считая, что после вступления решения суда в силу и его регистрации утраченное право на недвижимое имущество автоматически восстанавливается. Если в суд был подан иск о расторжении договора и суд в итоге вынесет решение только о расторжении договора, это еще не будет означать возврата продавцу квартиры.
Существует лишь два исключения. Во-первых, соглашением сторон может быть предусмотрено, что после расторжения договора происходит возвращение всего, что было исполнено сторонами по сделке до момента расторжения. В этом случае квартира после регистрации соглашения о расторжении договора в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возвращается продавцу. Правоустанавливающим документом на квартиру будут не документы, на основании которых ранее квартира принадлежала получателям пожизненного содержания, а само соглашение о расторжении.
Во-вторых, согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.
Основанием прекращения обязательства по выплате ренты может послужить совпадение должника и кредитора в одном лице, поскольку в юридической практике нередки случаи, когда сторонами по рентному договору являются близкие родственники. Впоследствии это обстоятельство может обусловить возникновение проблем при правовом регулировании ситуации, вызванной смертью плательщика ренты, в частности, возникновение спорных моментов при выдаче свидетельства о праве на наследство. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, имеющий дочь, является плательщиком, а отец гражданина - получателем ренты. После смерти гражданина - плательщика ренты по договору пожизненного содержания открывается наследство, в состав которого входит квартира, обремененная рентой. Наследуют по закону двое: дочь и отец гражданина.
В соответствии со ст. 1175 ГК РФ каждый из принявших наследство в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества солидарно отвечает по долгам наследодателя.
Учитывая данную норму, наследники плательщика ренты (его дочь и отец) при получении в наследство доли в праве на обремененную рентой квартиру одновременно становятся должниками по договору ренты - плательщиками ренты.
Однако согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В данном случае в отношении отца наследодателя происходит совпадение в одном лице должника и кредитора по обязательству, возникшему из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку он является также и получателем ренты по данному договору (кредитором). Таким образом, обязательство осуществлять в пределах стоимости перешедшего к ней наследства пожизненное содержание с иждивением остается только у дочери наследодателя.[31]
В связи с вышеизложенным в практике возникают следующие вопросы:
- сохраняет ли свое действие или подлежит прекращению договор пожизненного содержания с иждивением;
- может ли существовать обязательство, вытекающее из этого договора, если стоимость объема содержания с иждивением, осуществляемого одним наследником в пределах его доли наследственного имущества, будет менее установленного законом минимального размера этой стоимости;