В свое время по данному вопросу существовала серьезная дискуссия. Первое мнение заключалось в том, что договор на капитальный ремонт является разновидностью подряда, а второе заключалось в выделении его в качестве самостоятельного договора, к которому не должны применяться правила о договоре на капитальное строительство.[52] Большинство авторов придерживалось последней точки зрения. Так, И.Л. Брауде отмечал: «основным признаком капитального строительства является создание новых капитальных объектов (сооружений, предприятий, строений) и реконструкция существующих объектов: капитальная надстройка или пристройка, создание новых цехов, сооружений новых мощностей и т.д. В отличие капитального строительства капитальный ремонт не создает новых объектов. Капитальный ремонт производится в целях восстановления отдельных элементов основных фондов (строений, сооружений и т.д.). Своевременное производство капитального ремонта обеспечивает сохранность предприятий, зданий и сооружений, их правильное функционирование».[53] З.М. Фаткудинов указывал, что «между договорами подряда на капитальный ремонт производственных и жилых зданий и капитальное строительство имеются существенные различия в отношении предмета договора, в порядке планирования и источниках финансирования. В Правилах о договорах подряда на капитальное строительство не находят отражения указанные особенности, а также другие вопросы правового регулирования капитального ремонта».[54]
Договор строительного подряда может охватывать отношения сторон и после прекращения строительства или иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, поскольку п. 2 ст. 740 ГК РФ определяет, что в случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Объединяющим признаком работ, выполняемых в рамках договора строительного подряда, выступает объект. Как следует из п. 2 ст. 740 ГК РФ, объектом работ может являться предприятие, здание (в том числе жилой дом), сооружение или иной объект. Статьи 130, 132 ГК РФ напрямую указывают, что предприятие, здание, сооружение являются недвижимым имуществом. Однако не понятно, что имеет в виду законодатель под «иным объектом» и относится ли он к недвижимости, что вызывает ряд неоднозначных вопросов, решение которых будет предпринято ниже.
Вместе с тем, уже сейчас ясно, что правовой режим договора строительного подряда предназначен для регулирования подрядных отношений при строительстве и выполнении других работ, объектом которых выступает недвижимое имущество. На данное обстоятельство указывает ряд корреспондирующих с данным мнением норм права, а именно п. 1. 2 ст. 747, ст. 751, п. 1 ст. 754 ГК РФ. Пункт 1 ст. 747 ГК РФ указывает на дополнительную обязанность заказчика своевременно предоставить для строительства земельный участок, также свидетельствует о том, что объектом работ в договоре строительного подряда всегда выступает недвижимое имущество. Согласно п. 2 этой же статьи заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения. Статья 751 ГК РФ возлагает на подрядчика при осуществлении строительства и связанных с ним работ обязанность по соблюдению требований закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ. Согласно п. 1 ст. 754 Кодекса при реконструкции здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Обычный строительный трест, осуществляя, например, жилищное, промышленное и сельскохозяйственное строительство вступает в договорные отношения более чем с 200 субъектами-партнерами: проектировщиками, заказчиками, субподрядчиками, поставщиками и монтажниками оборудования, с различными финансовыми структурами, с органами, осуществляющими управление имуществом.[55] Современное гражданское законодательство легально закрепило обозначенную особенность договора строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
Действительно, при осуществлении строительства отношения сторон далеко выходят за рамки договора строительного подряда. При исполнении договора строительного подряда стороны становятся участниками иных отношений, непосредственно связанных со строительным процессом. К их примерному перечню можно отнести обязательства, возникающие из договоров субподряда, аренды, транспортных услуг, поставки, страхования и многих иных. Некоторые конструкции таких договоров содержат сами нормы о договоре строительного подряда, например, ст. 706 ГК РФ, устанавливающая правовую основу взаимодействия генерального подрядчика и субподрядчиков по договору подряда, ст. 742 ГК РФ, посвященная страхованию объекта строительства, ст. 749 кодекса, регламентирующая участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика.
С появлением в современном гражданском законодательстве новых форм обязательств, ранее ему неизвестных, растет число договоров, которые непосредственно сопровождают строительный процесс. В частности, к ним можно отнести договор возмездного оказания услуг, договор поручения и т.д.
Необходимо признать, что договор строительного подряда по-прежнему является основанием для возникновения целого ряда иных гражданско-правовых обязательств. При этом отмечается тенденция к увеличению числа таких обязательств за счет появления новых форм и видов.
Еще советскими учеными-цивилистами указано на исключительно важную роль заказчика. Так, И.Л. Брауде указывал, что заказчик является необходимым и первоочередным организатором строительства в целом.[56] По мнению Ю.Г. Васина, заказчик является главным организатором строительства.[57] Основываясь на приведенных законодательных положениях и выводах ученых, необходимо признать, что и в настоящее время заказчик занимает активную роль в исполнении договора строительного подряда.
Особенностью договора строительного подряда является система нормативно-технических документов — актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществление строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам и конструкциям. К этим актам относятся Строительные нормы и правила (СниП), стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, чертежи типовых конструкций и др.
Еще одной особенностью договора строительного подряда является состав его участников, к которым можно отнести: непосредственно самих сторон договора (заказчика и подрядчика); привлеченных генеральным подрядчиком субподрядчиков; инвесторов (если, в качестве таковых не выступает заказчик); третьих лиц, которых условно можно разделить на контрольные органы в сфере строительства и лиц, привлекаемых сторонами для решения каких-либо вопросов (экспертные учреждения, проектные организации, инженер (инженерные организации), поставщики материалов, оборудования, страховые компании).
Одной из сторон договора строительного подряда - является заказчик. Заказчиком могут выступать как физические, так и юридические лица. Каких-либо ограничений в отношении способности субъектов являться заказчиками работ по договору строительного подряда законом не установлено. Вместе с тем, если в качестве заказчика выступают граждане, заказывающие работы для личных нужд, то к правилам о договоре строительного подряда применяются также правила о бытовом подряде с соответствующим режимом защиты прав потребителей, установленным Законом РФ «О защите прав потребителей». В случае если же в качестве заказчика выступают граждане, действующие как предприниматели без образования юридического лица, то применяются правила о договоре строительного подряда без указанного защитного режима. Строительные работы могут выполняться и в рамках договора подряда для государственных нужд, когда на стороне государственного заказчика выступают государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами. В этом случае нормы о договоре подряда для государственных нужд обладают субсидиарным действием к правилам о договоре строительного подряда.
В практике возникла проблема множественности лиц на стороне заказчика, в частности, при разрешении споров граждан и подрядчиков по поводу качества построенного жилья, нарушения сроков строительства. В правоприменительной практике допускается ситуация, когда гражданин может выступать заказчиком на выполнение работ по строительству квартиры в многоквартирном жилом доме. В Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, подготовленным Верховным судом Российской Федерации,[58] указывается, что отличительная особенность возникших между сторонами отношений по договору строительного подряда заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. В литературе высказано мнение о недопустимости множественности лиц на стороне заказчика в договоре строительного подряда, в частности Е. Козлова указывает, что «было бы странно видеть на стороне заказчика многоквартирного дома гражданина-потребителя».[59]