2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости
В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9]. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:
· 1 зона – 0 мин.(центр города)
· 2 зона – до 30 мин.
· 3 зона – от 30 мин. до 1 часа
· 4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.
· 5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов
· 6 зона – свыше 2 часов
По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)
Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»
Динамика Сz(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):
Кz(i)=Sобщ\∑Sz(i),
Где Sобщ – размер города в его административно-территориальных границах;
∑Sz(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.
Если принять, что imax=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:
∆tдост=tz(i+1)-t z(i)=const (1)
∆Cz=C z(i)-C z(i+1)≠const, (2)
где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);
∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.
На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:
tдост=f(l)
C= f(l),
Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)
Рис. 3. «Изокоста Сzи изохронна tzобъектов городской недвижимости»
Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая tz будет всегда гораздо более пологой, чем кривая Сz, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой Сz.
Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ∆tz и изменчивость величины ∆Cz в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.
Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.
Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости
Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику Uи C для двух последних вариантов.[10] По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t0(g)≤ t0(w), (3)
Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t0(w)- то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min=0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,
t0(i)= t0(w), (4)
Где t0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;
Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).
Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше?[11] Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:
tж.ц.(g)< tж.ц.(w), tж.ц.(i) (3)
Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uwи Ui является тождественной, но tж.ц.(i) < tж.ц.(w).
Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.
С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см.рис.4).
Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла».
Рассмотрим теперь динамику Сg и Сi. Ранее отмечалось, что на участке (0, t0(gw,i)) нарастание Ugпроисходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется Сg. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (DRE) и долей полной стоимости (dc) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства DRE> dc.