Федоров проживал в унаследованном им доме вместе с бывшими членами своей семьи. В связи с переездом на другое постоянное место жительства он продал дом Александрову, причем в договоре вопрос о правах проживающих в доме лиц никак не затрагивался. После совершения договора Федоров из дома выехал. Остальные же лица освободить дом отказались, мотивируя свой отказ тем, что другой жилой площади не имеют. Новый собственник предъявил к указанным лицам требование об освобождении дома. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что если из дома выехал прежний собственник, то члены его семьи, к тому же бывшие, тем более обязаны освободить дом. Ответчики, возражая против иска, указывают на то, что в свое время поселились в доме как члены семьи собственника и смена собственника не влечет для них обязанности освободить дом. Решите дело. Изменится ли решение дела, если до заключения договора лица, проживающие в доме, дали письменное обязательство освободить дом, но впоследствии от его выполнения отказались?
Ответ
В отношениях собственности – в отличие от наемных отношений – в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (ст. 292 ГК).
К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение определены ГК РФ в статье 288. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Статья 558 ГК выдвигает в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости гарантию прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции РФ, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам в частности относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК).
Договор, в том числе купли-продажи недвижимости, является видом сделки (ст. 154 ГК), и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК означают совершение действительной сделки. Одно из условий действительности договора – соблюдение существенных условий (ст. 432 ГК).
Последствия несоблюдения существенных условий – недействительность заключаемого договора. Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 ст. 167 ГК возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.
Следовательно, независимо от наличия или отсутствия письменного обязательства лиц, проживающих в доме покинуть его, договор купли-продажи между Федоровым и Александровым должен быть признан недействительным из-за несоблюдения в нем существенного условия. Федорова и Александрова необходимо обязать к взаимной реституции, а членов семьи Федорова оставить жить в этом доме.
Список использованных источников
1. Конституция РФ.
2. Гражданский Кодекс РФ. Часть I. 30.11.94 № 51-ФЗ.
3. Гражданский Кодекс РФ. Часть II. 26.01.96 № 14-ФЗ.
4. Гражданский Кодекс РФ. Часть III. 26.11.01 № 146-ФЗ.
5. Витрянский В.В. Гражданское право и ответственность. М., 2003.
6. Гражданское право: Учебник. 2-е изд. / Под ред. Е.А. Суханова.– М., 2004. Т.1.
7. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 2004.
8. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный)./ Под редакцией доктора юридических наук, профессора Т.Е. Абовой и доктора юридических наук, профессора А.Ю. Кабалкина. М., 2004.
9. Лазарев В.В. Основы права. – М., 2001.
[1] Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 2004. С. 308.
[2] Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 2004. С. 317.