В современной германской литературе некоторые авторы[12] пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике[13], составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы[14] всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio[15] при inaedificatio восстает в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий[16], указывая на возможность вредных для народного хозяйства. последствий. Но интересы экономические так сложны и так, разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, „superficiessolocedit," безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда. он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает[17].
Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность[18] и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. И силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов[19] суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jusinrealiena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.
Но собственником здания и здесь считается собственник земли в силу общего правила[20]; так что суперфициарий получает лишь владение правом[21], juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица[22].
I.
В Риме вопрос о движимом или недвижимом характере какой-нибудь вещи юридического значения, как известно, не имел; но если бы такой вопрос возник по поводу построек на чужой земле, то он бы по римскому праву решился очень просто, так как земля с постройками образовала бы одну недвижимость[23].
Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.
В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым[24] и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов[25], по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение[26] здания с одного места на другое[27], но и Римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi[28], которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий[29]. Такое воззрение[30], не смотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок[31], имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество[32], или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников[33]. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания[34]. Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь[35]. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе[36]. Обращение земель было, очевидно так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.
Все сказанное доказывает, что в германском праве средних веков здание могло иметь отдельную от земли участь[37]: как движимое оно отходило к одним родственникам, а земля вместе с остальной вотчиной получалась другими родичами. Но еще более характерным для разбираемого здесь вопроса является в эту эпоху возможность двойного права на здание, при чем оба управомоченных лица считаются собственниками. Такому явлению содействовало в средневековой Германии прежде всего широкий круг и пестрый состав вещных прав[38], среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности. Хорошо известно разделение на dominiumdirectum и dominiumutile, встречающееся в сочинениях средневековых юристов: глоссаторы начали с того, что назвали право римского эмфитевты dominiumutile, на том основании, что источники давали ему reivindicatioutilis в противоположность собственнику, имеющему actiodirecta; а последующие писатели стали уже неправильно[39] понимать это выражение и давать название — dominiumutile или Nutzungseigenthum тому правомочию, которое представляет держателю все экономические выгоды владения, тогда как право верховного обладания над тем же участком было названо ими dominiumdirectum (Obereigenthum)[40]. В городах, когда властелин отдавал землю под постройку кому-нибудь из горожан, то он сохранял на землю и приобретал на здание это почти голое право, признавание которого однако лежало в уплате оброка[41], и строитель со своей стороны признавался по отношению к этим же объектам также собственником[42], хотя и стоящим ниже первого[43]. Установление права строителя совершалось в том же порядке, в каком происходило тогда отчуждение всякой вотчины, и вещное право обладателя зданием приравнивалось в этом отношении к поземельной собственности[44]. На такой почве стоит у нас до сих пор наше остзейское право в учении о правах оброчного содержания: здания воздвигнутые им на участке вотчинника считаются тоже собственностью строителя[45], и римский принцип об обязательном приращении здания к земле[46] несколько извращается представлением прибалтийского Свода о такой возможности двух собственников на одно и тоже здание. Но нельзя тем не менее сказать, что германское право вообще шло в разрез с принципом „superficies solo cedit”[47], оно только обходило его, допуская за строителем и его преемниками отдельную собственность, которая уживалась с правом собственности вотчинника.