Якщо в квартирі, де мешкає два або більше наймачів, звільнилося неізольоване житлове помешкання1, воно відповідно зі ст. 54 ЖК України дається наймачу суміжного житлового помешкання незалежно від його розміру й можливості переустаткування помешкань в ізольовані. Тому неізольоване житлове помешкання, що звільнилося, додається наймачу суміжного житлового помешкання й у тому випадку, якщо в результаті цього житлова площа, що виявилася в користування наймача, перевищить установлені норми.
Наймач має право обміняти житлове помешкання на інше.
Необхідно відокремити обмін житла від міни. Тому доцільно зробити порівняльний аналіз договорів обміну житловими приміщеннями і міни житла. Це дасть можливість знайти спільні і відмінні риси, що дозволять говорити про те, як вказані правовідносини співвідносяться між собою: чи є вони самостійним видом відносин або взаємодіють як загальне і часткове.
Під обміном житла розуміється угода наймачів про взаємну передачу прав і обов'язків за договорами житлового найму (О.С. Іоффе, О.А. Красавчиков). Або, як відмічає в іншій своїй роботі О.С. Іоффе: «Обмен - взаимный перенаем жилых помещений». Основна відмінність міни житла від обміну житловими приміщеннями полягає в тому, що в першому випадку договір фіксує перехід права власності, а у другому випадку відбувається перехід права користування між наймачами житлового приміщення. Саме в тому, що припиняється право власності на майно, яке відчужується при обміні, і тому, що виникає право власності на майно, що набувається. Н.П. Волошин бачить правову мету і правовий результат міни, який дозволяє вважати договір виконаним і завершеним для кожної із сторін, а також відрізняє цей договір від подібних правовідносин. Д.М. Гєнкін також свого часу висловлювався з цього приводу та проводив межу між міною та обміном житла, оскільки в останньому випадку від однієї сторони до іншої остаточно не передається ні право власності, ні інші речові права.
Про те, що обмін не є, власне, міною можна судити і на нормативному рівні. Наприклад, в «Правилах обміну жилих приміщень в Українській РСР» відмічається, що норми цих правил застосовуються тільки до обміну жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів2. При обміні обов'язковим є наявність ордерів, що є підставою для вселення кожної із сторін в приміщення, чого не потрібно при міні житла. Обмін житла проводиться за допомогою бюро з обміну житловими приміщеннями чи аналогічною установою при виконкомі місцевої Ради або самим виконкомом. Договір міни житла підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. При обміні житла правовстановлюючим документом, що дозволяє займати житлове приміщення, є ордер; у правовідносинах міни житла правовстановлююче значення має договір як документ та ордера не потрібно. При обміні житла необхідною є відповідна згода власника будинку та всіх наймачів, при міні житла вирішальне значення для укладення правочину має сама згода співвласників. Нарешті, за договором міни житла сторони сплачують державне мито, чого не відбувається при обміні, оскільки не відбувається відчуження житла. Договір міни вичерпується цим договором і не передбачає додаткових договірних зв'язків; обмін житла служить передумовою для встановлення договорів найму житла з обома сторонами, оскільки їх правове становище як жильців та право користування житлом обумовлене існуючим договором найму з власником житла.
При міні житла допускається погіршення житлових умов сторін, у тому числі щодо розмірів житлової площі. Це не є припустимим при обміні житловими приміщеннями Підтвердженням тому є судова практика. Так, Ватутінським районним судом міста Києва розглядалася цивільна справа сім'ї Луговських за позовом до Іванчука Н.Н. про визнання недійсним договору міни трикімнатної квартири в місті Києв; житловою площею 39,6 квадратних метра на будинок в селі Нова Олександрівка житловою площею 23,7 квадратних метра. Свої вимоги про визнання договору міни недійсним позивачі обґрунтовували погіршенням їх житлових умов в набутому житловому будинку щодо розмірів житлової площі Суд першої інстанції своїм рішенням від 11 травня 1995 року задовольнив позов і визнав договір міни недійсним. Згодом рішення Ватутінського районного суду від 11 травня 1995 року було відмінено Судовою колегією з цивільних справ Київського міського суду, оскільки доводи суду першої інстанції в частині погіршення житлових умов сім'ї Луговських не обґрунтовувалися нормою закону. Норми ж закону, що регулюють договір міни (ст. ст. 241, 242 ЦК УРСР) таких обмежень не містять.
Все вищевикладене дозволяє говорити про відмінність міни житла і обміну житловими приміщеннями в системі цивільного права. Міна житла підкоряється правилам про міну, викладеним в цивільному законодавстві; обмін житловими приміщеннями регулюється як цивільним законодавством, так і ЖК, а також спеціальними правилами і нормами. Основним спільним моментом, характерним як для міни житла, так і для обміну житловими приміщеннями є те, що для виникнення вказаних правовідносин необхідно узгоджене волевиявлення сторін, що дозволяє говорити про їх договір ну природу. З урахуванням всього комплексу проаналізованих характеристик, необхідно зазначити наступне. Міна житла і обмін житловими приміщеннями є двома самостійними правовідносинами, що мають суттєві відмінні риси та на законодавчому рівні врегульовані спеціальними нормами і правилами, що дозволяють відрізняти їх один від одного.
З приводу обміну житла, яке знаходиться в приватній власності на житло, що займається особою на умовах соціального найму, в науці були висловлені різні точки зору. В.А. Тархов стверджував, що неприпустимим є обмін громадянином-власником будинку на квартиру, яка знаходиться у громадянина на умовах найму. О.С. Іоффе, навпаки, відмітив, що не є виключеним обмін будинку, що знаходиться у особистій власності на приміщення, що займається наймачем у будинку відомства чи місцевої Ради. На наш погляд, друга точка зору є більш справедливою. Це підтверджується і судовою практикою, оскільки такий обмін передбачений, наприклад, п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 вересня 1987 року № 9 із змінами, внесеними постановою Пленуму від 25 грудня 1992 року № 13 «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи». Якщо у правочині обмінюється приватне житло на те, що знаходиться у особи на умовах найму, вважаємо найбільш вірним вживання терміну «обмін житловими приміщеннями». Адже ще Г.Ф. Шершеневич зазначав, що «не будет договором мены ... сделка, по которой одно лицо вместо вещи, которая приобретается на праве собственности, предоставляет другому пользование ... вещью». Кажучи про обмін житлового приміщення, що знаходиться на умовах найму, на житло, що перебуває в приватній власності, необхідно говорити про змішаний договір з елементами міни і обміну житловими приміщеннями. Тобто тут потрібно використовувати норми як міни, так і обміну у відповідних частинах договору.
У отримане від наймодавця жиле приміщення наймач вправі не тільки вселитися сам із сім’єю , але і вселяти інших осіб.
Наймач вправі зі згоди наймодавця здійснити переобладнання. Переобладнання (перепланування) жилого помешкання - це установка в ньому перегородок, перетворення суміжної кімнати на ізольовану і т. і. Цьому не перечать договори житлового найму будь-яких видів, незалежно від того, виявляє відповідну ініціативу наймодавець чи наймач. Від кого б така ініціатива не виходила і який би вид житлового фонду вона не зачіпала, для переустаткування необхідно дозвіл виконкому місцевої Ради, що надається після утвердження проекту переустаткування межвідомчої комісії. Як акт адміністративного нагляду за збереженням житлового фонду рішення виконкому з цьому приводу не підлягає судовому оспорюванню і може бути оскаржено тільки у адміністративному порядку. Крім того, переобладнання з ініціативи наймодавця потребує згоди наймача і всіх повнолітніх членів його сім'ї, а якщо ініціатором переустаткування є наймач, він повинен отримати згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї і наймодавця. Відмова у згоді на переобладнання будь-кого із перерахованих осіб може бути оскаржена в суді, за виключенням відмови наймодавця - приватного власника, усупереч волі якого переустаткування взагалі неприпустимо.
При вирішенні подібних суперечок суди враховують, що по прямій указівці закону перебудова житлового помешкання може здійснюватися тільки з метою підвищення його опорядженості. Звідси випливає, що, коли передбачається перебудова комунальної квартири, необхідна згода всіх проживаючих у ній наймачів і повнолітніх членів їх сімей, а при відсутності згоди будь-якого з них - остаточне рішення приймає суд за позовом зацікавленої особи.
У житлових зобов'язаннях всіх інших видів наймам і повнолітні члени його сім'ї, що володіють самостійним джерелом засобів до існування, мають право на поділ житлового помешкання і воно захищається в судовому порядку.
Розділ житлового помешкання спричиняє утворення замість єдиного двох або декількох житлових зобов'язань.
Але тому що всі учасники поділу є суб'єктами вихідних правовідносин, розділ юридичне означає зміну цих правовідносин як по суб'єктному складу, так і по об'єкту.
Виключений поділ службового або такого помешкання, що надано за спеціальним житловим зобов'язанням у відомчому фонді. У будинках особистих власників розділ може бути здійснений тільки за згодою з власником будинку.
При здійсненні членом сім'ї права на поділ йому повинна бути виділена ізольована кімната. Якщо для цього необхідна перебудова або перепланування, то, дотримуючись встановленого порядку, можна пред'явити вимогу про розділ, сполучення з вимогою про перебудову (перепланування). Оскільки кожний член сім'ї має рівне з іншими право на житлове помешкання, то і розділ провадиться в рівних частках, якщо інше не було обговорено при вселенні нових членів сім'ї. Відступ від принципу рівності часток може бути викликаний лише об'єктивною невідповідністю таким долям наявних на даній площі ізольованих житлових помешкань. Суд враховує також сформований у сім'ї порядок користування житловим помешканням (коли, наприклад, сину для проживання виділяється певна кімната) і розв'язує питання про поділ хоча із відступом від рівності долей, але у відповідності до цього порядку.