Щодо довічного утримання, то це найбільш близький до ренти договір. Про це свідчить той факт, що, наприклад, російській законодавець відніс довічне утримання до різновиду договору ренти, з'єднавши їх у главі 33 ЦК РФ «Рента та довічне утримання». Але рента за російським законодавством та проектом ЦК України - це дещо різні договірні конструкції. Що ж до співвідношення саме ренти та довічного утримання за Проектом, то зазначимо таке. Рента не може укладатись на користь кількох осіб - відчужувачів, що передбачено для довічного утримання. Майно, що передається під виплату ренти, не може бути замінено іншим, тотожним за вартістю у межах одного договору, але це можливо за договором довічного утримання. Договір ренти не може укладатись на користь третіх осіб, а договір довічного утримання передбачає таку можливість. Нарешті платник ренти може з відчуженням майна передавати свої обов'язки практично будь-кому; для довічного утримання це е можливим лише у виключних випадках (при ліквідації юридичної особи чи смерті фізичної особи - набувачам та лише їхнім правонаступникам чи спадкоємцям).
Відмінною ознакою, що характерна лише для ренти, та не є обов'язковою для інших розглянутих договорів, є: зобов'язання платника зі сплати ренти завжди повинне супроводжуватись наданням одержувачеві відповідного забезпечення (наприклад, встановленням застави) чи страхуванням відповідного ризику (п. 1, п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), за іншими договорами це є факультативним.
Таким чином, проведене дослідження співвідношення договору ренти з іншими, найбільш близькими до нього договорами дозволяє говорити: рента є самостійним договірним зобов'язанням з властивими їй індивідуальними ознаками. Встановлення рентних відносин у вітчизняному законодавстві може сприяти поширенню цивільного обігу та кращої урегульованості цивільних правовідносин. Безперечно, проведений аналіз не є вичерпним. У ньому відображені найбільш суттєві, але далеко не всі відмінні чи спільні риси ренти з іншими договорами. З іншого боку, саме такий комплексний аналіз дозволяє провести відповідну межу, щоб визначити ренту житла серед інших договорів та більш глибоко проникнути в її юридичну природу.
Істотні умови договору ренти житла
Однією з істотних умов договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту об'єктів незавершеного будівництва, яка має свою специфіку, зокрема в останньому випадку суттєвими вже будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо йдеться саме про ренту житла, квартири чи будинку, що відчужується за цим договором, повинні бути закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Про це зокрема свідчить акт державної комісії про прийняття об'єкта житлового будівництва в експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити у БТІ за реєстровою книгою на житлові об'єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на кожен об'єкт нерухомості. Нарешті, за довід-кою-характеристикою БТІ, яка є одним з необхідних документів, що повинен витребувати нотаріус при посвідченні договору ренти житла, можна переконатись, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.
Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.
Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти за проектом ЦК України може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентні платежі здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.
Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. З одного боку необхідна оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей. Крім того, у ст. 795 проекту ЦК України визначений такий різновид ціни в договорі безстрокової ренти як викупна ціна ренти, про що сторони також мають домовитися та відзначити це в договорі. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, викупна ціна, як правило, визначається в договорі за згодою сторін. У разі відсутності умови про викупну ціну безстрокової ренти в договорі, вона при сплатному переході права власності на майно складає річну суму ренти, що підлягає виплаті (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У разі якщо у договорі безстрокової ренти право власності переходить до платника безкоштовно та в договорі сума викупної ціни не визначена, то вона складає суму ціни переданого майна та річного рентного платежу.
Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання. Грошове вираження рентних платежів прив'язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки орендної плати та не повинно перевищувати її меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим. Адже обмежується принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах лише в суворо виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів потенційно перспективний договір може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати з рентою, за якою майно переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, а це для власника більш корисно, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разі викупу безстрокової ренти. Таким чином, обмеження платежів за договором середньою ставкою орендної плати може звузити коло договорів ренти та невиправдано обмежити сторони відносно суми рентних платежів. Найбільш оптимальним було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скільки платити набувачу майна та в який саме момент: більше відразу, на сплатних засадах, отримавши майно у власність; або періодично, рентними платежами, коли використовується право безоплатного переходу права власності на майно.
Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.
Форма договору ренти житла
Проектом ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти.
Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.
Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.
Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги про цивільну право - та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього правочину.
Виходячи з визначення консенсуального договору ренти, що надається, у ст. 784 проекту ЦК України основним обов'язком одержувача ренти є передача іншій стороні майна у власність, а основним обов'язком платника ренти є здійснення обумовлених договором виплат у грошах або здійснення іншого надання на користь відчужувача. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати передачі йому майна одержувачем ренти; а у одержувача - право вимагати від платника ренти здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені договором.