Положительное значение будет иметь и более объективная оценка случаев вынужденной продажи земельной собственности, когда собственник разоряется не по своей вине, а из-за общей кризисной экономической ситуации. Подобное нельзя однозначно трактовать как естественное рыночное перераспределение земли от неэффективного хозяйствующего субъекта к эффективному. Если в стране произошел экономический кризис, то государство должно нести ответственность перед каждым землевладельцем за его разорение. Отсюда вытекает необходимость принятия таких юридических правил, согласно которым любой собственник земельного участка при вынужденном выходе на рынок мог бы рассчитывать на получение в судебном порядке компенсации понесенных при этом убытков.
Для предотвращения и преодоления деформаций механизмов и параметров рыночного ценообразования, помимо перечисленных выше мер по ликвидации диспропорций между спросом и предложением на земельные участки, потребуются и дополнительные юридические регламентации. Речь идет об установлении в ситуации рынка продавца предельно допустимых цен на предлагаемые к продаже земельные участки с введением прогрессивной ставки платежей за оформление различных земельных сделок (купли-продажи, аренды, Залога). В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.
Решение задач третьей группы - обеспечение технико-экономической эффективности хозяйствования - представляется нам наиболее важным и сложным. Остановимся на них подробнее.
Сельскохозяйственное производство, как известно, по объективным причинам отличается от прочих видов деятельности самой низкой межотраслевой конкурентоспособностью. Включение сельскохозяйственных земель в рыночный оборот не может противоречить требованиям рациональной организации производственного процесса и сохранения, а по возможности и повышения его конкурентоспособности в межотраслевом плане. Размеры существующих и вновь организуемых землепользовании должны быть экономически и агротехнологическн обоснованными, позволяющими обеспечивать эффективную модернизацию производства, его специализацию, концентрацию и управление.
Глубокий экономический кризис, охвативший аграрный сектор, в известной мере обусловлен и диспропорциями в масштабах вовлечения в хозяйственный оборот факторов производства. Сегодня для обработки значительной части сельскохозяйственных земель не хватает материально-технических и финансовых ресурсов. Поэтому такие земли необходимо консервировать. Для решения данной задачи правовой режим регулирования рыночного оборота земли должен опираться на обязательное обоснование масштабов консервации избыточных земельных ресурсов на базе разработки соответствующих бизнес-проект-планов агротехнологической и землеустроительной оптимизации производства.
Безусловно, требуются правовые нормы, способствующие восстановлению целостности землепользовании сельскохозяйственных предприятий и предотвращению новых случаев их дробления, преодолению чересполосицы, дальноземелья, разного рода вклинивания земель других хозяйствующих субъектов и т.п. Нужна юридическая основа для надежного сохранения почвенного плодородия, минимизации эрозивных процессов, чрезмерных антропогенных нагрузок, разного рода разрушений и загрязнений почвы: Важно также ограничить частоту рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов и препятствующих долгосрочной устойчивости, непрерывности и преемственности организации и ведения производственного процесса.
Субъекты сельскохозяйственного производства по своим экономическим интересам далеко не однородны. Их можно условно разделить на две полярные группы: а) ориентированные на краткосрочное максимально интенсивное изъятие земельной ренты с минимальными издержками (тактика земельного "браконьера"); б) предпочитающие долгосрочное использование земельного ресурса, инвестируя в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств (тактика стратегического землевладельца-инвестора). Очевидно, интересы второй группы полностью совпадают с интересами общества в целом и поэтому должны поддерживаться в рамках правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В данной связи целесообразны две тактики" воздействия на участников земельного рынка: применение жестких штрафных санкций, направленных на пресечение "браконьерского" стиля использования земельного ресурса, с одной стороны, и максимальное поощрение стратегически ориентированных землевладельцев и землепользователей - с другой.
Следует также иметь в виду, что экономические проблемы аграрного сектора в значительной мере обусловлены внешними причинами (неэквивалентным с точки зрения ценообразования товарообменом, налоговыми, финансово-кредитными и другими ограничениями). Поэтому правовой режим включения сельскохозяйственных земель в рыночный оборот призван способствовать преодолению негативных последствий указанных внешних ограничений. Собственно же правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель должна опираться на следующие принципы:
- гарантирование государственными (федеральными и субъектов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;
- сохранение за государством функций контроля и ответственности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по операциям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;
- создание условий для повышения ликвидности сельскохозяйственных земель за счет правовой регламентации процедур консервации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;
- правовое регулирование допустимых границ изменения функционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения инвестиций на развитие основного производства.
Определяя специфику правового режима рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования, нужно учитывать и различия в возможностях и способностях сельских и городских участников рыночного оборота усваивать стандарты и нормы рыночного поведения и адаптироваться к условиям рынка. Как правило, сельские участники рыночного земельного оборота (реальные и потенциальные землевладельцы и землепользователи) по объективным причинам значительно хуже, нежели городское население, ориентируются в рыночной конъюнктуре, тенденциях се изменения, условиях осуществления сделок и т.п. Поэтому правовое регулирование рыночного оборота данных земель должно: отражать государственный патронаж для сельских участников земельного рынка при их информационно-аналитическом и консалтинговом обслуживании; стимулировать городские частные информационно-консалтинговые структуры к активному распространению своей деятельности на сельскую местность; обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для функционирующих на селе информационно-консалтинговых компаний - элементов инфраструктуры земельного рынка.
Сельская местность, как правило, выступает объектом экспансии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; расширения застройки городов и иных населенных пунктов; организации заповедников, заказников и т.п. В данной связи возникает потребность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев их земельной собственности. Чтобы не ущемлять интересы последних и в то же время обеспечивать общественные потребности в земельных ресурсах, правовой режим принудительного изъятия сельскохозяйственных земель должен быть ориентирован на преимущественно судебное разрешение возникающих в этой области конфликтных ситуаций.
Пространственная протяженность сельских территорий, ее низкая насыщенность транспортными коммуникациями и в значительной степени периферийное размещение относительно крупных городских центров серьезно усложняют условия осуществления сделок с земельными участками - поиск партнеров, регистрацию, кадастровое оформление, проведение оценочных работ и т.п. В процессе правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необходимо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников земельного рынка на основе реализации следующих принципов:
- максимально возможное по различным видам сделок и категориям участвующих в них земельных участков замещение разрешительного принципа оформления операций с землей уведомительным;
- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования.
Формирование нового многоукладного земельного строя в России потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практических мероприятий. В любом случае лишь их тщательное экономическое обоснование, учет всего многообразия реальных условий и долгосрочных стратегических интересов социально-экономического развития страны гарантируют успех земельных преобразований.