На первый взгляд все понятно. Однако если сопоставить ст. 14 с другими статьями данного Закона, то возникает много вопросов. В соответствии со ст. 12 Закона распоряжаться своей долей может каждый отдельный участник общей собственности и никакое собрание не может решить за него, что он должен делать со своей земельной долей. А если участники общей собственности сдали свои земельные доли в аренду сельскохозяйственной организации, то в течение срока аренды сама организация-арендатор осуществляет владение и пользование соответствующим земельным участком и собственники земли не вправе вмешиваться в ее хозяйственную деятельность. Значит, ст. 14 здесь не применима. Если земельные доли внесены в уставный капитал организации, то, как говорилось выше, они становятся собственностью юридического лица и, следовательно, право собственности граждан на эти земли прекращается.
Вместе с тем за рамками Закона остался вопрос о распоряжении земельным участком, находящимся в общей собственности (ст. 14 говорит лишь о владений и пользовании), хотя в процессе хозяйственной деятельности может возникнуть потребность в сдаче соответствующего участка в аренду, в залог или в его продаже. Можно ли решить эти вопросы большинством голосов (как предусматривает ст. 14) или требуется единогласное решение сособственников? Из ст. 12 следует, что если участников общей собственности больше пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанным Законом, в том числе и ст. 14. Но ведь в ст. 12 говорится об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности, а не с самим земельным участком, находящимся в общей собственности.
Из изложенного следует, что, к сожалению, Закон об обороте земель не решил многих важных проблем, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности граждан, которыми реально пользуются сельскохозяйственные организации. Вопросов по поводу данного Закона пока больше, чем ответов, поэтому он должен быть доработан с тем, чтобы обеспечить надлежащее правовое регулирование рассматриваемых отношений.
Земельные права государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий также претерпели с принятием Земельного кодекса существенные изменения. Прежде всего эти изменения касаются титула прав на землю. По ранее действовавшему законодательству земельные участки закреплялись за государственными и муниципальными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сопоставление ст. 20 и 82 ЗК РФ показывает, что теперь они могут приобретать используемые ими земельные участки в собственность. Более того, п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязывает государственные и муниципальные предприятия, как и другие юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004г.
Целесообразность предоставления земельных участков государственным и муниципальным предприятиям именно на праве собственности вызывает большие сомнения. Во-первых, в этом случае возникает различный правовой режим в отношении земли (она становится собственностью предприятия) и в отношении другого имущества, которое принадлежит предприятию на праве полного хозяйственного ведения. Во-вторых, такая юридическая конструкция противоречит определению унитарного предприятия как коммерческой организации, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ).
3.2 Права на землю сельскохозяйственного назначения некоммерческих организаций
В ст. 78 ЗК РФ среди субъектов, которым могут быть предоставлены земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, названы некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Кроме того, здесь специально выделены опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Строго говоря, все перечисленные научные и учебные заведения по организационно-правовой форме представляют собой учреждения, т. е. тоже являются некоммерческими организациями. Однако характер выполняемых ими задач обусловливает особенности землепользования и позволяет выделить их в отдельную группу субъектов прав на земельные участки.
Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии со ст. 82 ЗК РФ всем указанным субъектам земельные участки могут передаваться в собственность. Однако это положение не соответствует как другим статьям Земельного кодекса (в частности, ст. 20, где для учреждений предусматривается лишь право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), так и Закону об обороте земель.
Статья 10 данного Закона не исключает предоставления земельных участков юридическим лицам в собственность и вместе с тем содержит императивную норму (п. 5), согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства могут передаваться религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Исходя из сказанного, прежде всего следует руководствоваться именно Законом об обороте земель, который является по отношению к Земельному кодексу РФ специальным законом. Это означает, что указанным субъектам земельные участки предоставляются либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (учреждениям), либо на праве аренды (всем остальным, в том числе и учреждениям). Перечисленные выше субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения для различных целей.
Сельскохозяйственные потребительские кооперативы сами, как правило, не занимаются сельскохозяйственным производством, а обслуживают хозяйственные интересы своих членов: заготавливают и перерабатывают произведенную ими продукцию, снабжают их необходимым инвентарем, семенами, оборудованием и т. п.
Религиозным организациям (объединениям) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения собственных потребностей данной организации. К таким землепользователям относятся, как правило, не отдельные церкви, а монастыри.
3.3 Земли казачьих обществ
Поскольку ни Земельный кодекс РФ, ни Закон об обороте земель (кроме п. 5 ст. 10) не регулируют порядок предоставления сельскохозяйственных земель казачьим обществам, в этой области продолжают действовать ранее принятые нормативные правовые акты — Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" (с изменениями и дополнениями) и Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. № 667.
Согласно названным нормативным актам членам казачьих обществ, включенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей, а также для обеспечения восстановления традиционного казачьего землепользования и создания экономических основ самообеспечения казачьих обществ предусматривается формирование целевого (казачьего) земельного фонда. Такой фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления за счет земель запаса; земель фонда перераспределения; земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляются по предложениям территориального войскового казачьего общества:
· хуторским, станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам для размещения поселений в приграничных районах Российской Федерации, а также для коллективного сельскохозяйственного использования исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель;
· членам казачьих обществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение — по нормам, установленным органами местного самоуправления.
3.4 Права на землю общин коренных малочисленных народов
Использование земель сельскохозяйственного назначения общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов лишь провозглашено Земельным кодексом РФ, однако каких-либо специальных норм, регулирующих эти отношения, в нем нет. Как уже отмечалось, частично затрагивает эти вопросы Закон об обороте земель. Вместе с тем в соответствии со ст. 95 ЗК РФ и ст. 1 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" указанные территории относятся к категории земель особо охраняемых территорий. Земельные участки в пределах этих территорий также могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе в качестве оленьих пастбищ, охотничьих угодий и т. п.