Уровни комфорта подразделяются на:
- «высокий уровень»;
- «нормальный»;
- «средний»;
- «низкий»;
- «санитарный уровень комфорта».
· По этажности каждый вид жилого дома варьируется от 1 до 25.
· По квартирности: дом на одну семью или многоквартирный тип дома.
· По доходности при строительстве и эксплуатации подразделяется на:
- «сверхдоходный»;
- «высокодоходный»;
- «доходный»;
- «низкодоходный»;
- «убыточный» жилой фонд.
· По уровням потребности жильё подразделяется для удовлетворения:
1) самореализации и самоутверждения;
2) самоуважение и уважение со стороны других,
3) общение, дружба и любовь,
4) безопасность,
5) физиологические потребности.
· По уровням нуждаемости население подразделяется на:
1) «остронуждающееся»,
2) «особонуждающееся»,
3) «нуждающееся»,
4) «потенциально нуждающиеся» семьи,
5) молодёжь.
· По размерам территории и уровням обеспеченности элементами обслуживания одного жителя типы жилых домов определяются уровнем комфорта жилого дома и жилой ячейки. Размер территории находится в прямой зависимости от уровня комфорта, типа жилого образования и плотности проживания.
· По плотности проживания количество населения на единице территории не должно превышать принятую плотность для данного типа застройки из жилых домов различных периодов строительства в диапазоне от n+2; n-2.
· По объёму строительства весь объем не должен превышать объём потребности каждого типа.
· По скорости строительства определяется величиной развития населённого места и временем перехода более высокого уровня комфорта жилища в более низкий, вплоть до его сноса и замены на более высококомфортный тип жилища.
Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями, уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного расселения по этим уровням.
5. Оценка жилой недвижимости
Оценка
— это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости
оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса объектов
недвижимости.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа
объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной
конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после
всестороннего маркетинга.
При оценке недвижимости с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской
отчетности используется понятие восстановительной стоимости.
Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах,
на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных
архитектурно-планировочных решений и конструктивных решений, строительных
материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.
Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием
окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.
Функциональное устаревание соответствует потере стоимости объекта недвижимости,
вызванной появлением новых технических и технологических решений.
Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием
внешних факторов.
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует
стоимости объекта на момент ввода в действие (постановки на баланс).
Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость)
определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину
накопленной амортизации.
Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство
объекта с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной
восстановительной стоимости объекта на величину износа.
Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура
последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов
оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе
оценки.
Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в
более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту
имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости
и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также
выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о
стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.
На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным
применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих
избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой
информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты
на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и
анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит
обоснованные сроки и стоимость составления отчета заданной формы, принимая во
внимание все вышеперечисленные аспекты.
Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на
которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа
очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных
достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание
уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной
информации, ее полезности и актуальности.
Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического
обоснования результатов о стоимости объекта.
Два ключевых понятия в оценке недвижимости:
Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости.
Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды.
Оценка недвижимости включает:
- анализ наиболее эффективного использования объекта;
- определение стоимости земельного участка;
- затратный подход оценки;
- доходный подход оценки;
- сравнительный подход оценки;
- согласование результатов и определение итоговой стоимости.
Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование – физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости. Данный анализ включает следующие этапы:
1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
2.1. Анализ текущего использования объекта
V1=Vтек
где:
V1 – расчетная стоимость;
Vтек – стоимость объекта в текущем использовании.
2.2. Анализ альтернативного использования с учетом реконструкции
V2=Vрек–Ерек
где:
Vрек– стоимость объекта после реконструкции;
Ерек – дисконтированные затраты на реконструкцию.
2.3. Анализ альтернативного использования с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых
V3=Vнс–Еснос–Eнс
где:
Vнс– стоимость нового объекта;
Еснос – дисконтированные затраты на снос существующих улучшений;
Енс – дисконтированные затраты на новое строительство.
3. Выбор наиболее эффективного использования.
Vнэи=max{V1;V2;V3}
Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений.
Стоимость земельного участка
При оценке рыночной стоимости земельных участков используются:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка;
- метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утв. Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002г. №568-р).
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Затратный подход
Затратный подход оценки основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и стоимостью строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа.