Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.
1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Также немаловажными факторами, влияющими на цену жилья являются: место, тип дома и общая площадь.
Все остальные факторы (этаж, ремонт, наличие балкона и др.) отражаются на цене в виде различных поправок. Остановимся на каждом из них подробнее.
Этаж. Понижает цену на квартиру ее расположение на крайних этажах. В отношении последнего этажа часто действует предубеждение. Человек сам не может объяснить, какая для него разница – восьмой или девятый, но действует по принципу: раз все не хотят на крайний, и мне не надо. Объективными основаниями снижения “потребительской ценности” последнего этажа являются: опасение протечки крыши, шум лифтовых механизмов, плохой напор воды, а также возможность проникнуть в квартиру через балкон. Эти претензии применимы далеко не ко всем квартирам на последних этажах.
Причины, по которым очень неохотно покупаются квартиры на первых этажах более очевидны: возможность проникнуть в квартиру через окно (следовательно - необходимость установки решеток); сырость от подвала; холодный пол; шум под окнами.
Первый этаж снижает цену квартиры до 10% относительно аналогичной этажом выше.
Балкон (лоджия). Наличие балкона или лоджии воспринимается скорее как норма, чем как преимущество. Зато их отсутствие воспринимается как недостаток и, соответственно, может вызвать снижение цены до 5-6 %.
Улучшения балкона или лоджии (например, их остекление и утепление) сделают квартиру более привлекательной только в том случае, если это не отразится на цене.
Состояние квартиры и дома. Состояние самой квартиры влияет впрямую на скорость продажи, а не на цену. Естественно, запущенная квартира, требующая косметического ремонта, будет выглядеть менее симпатичной по сравнению с квартирой такой же стоимости, где ремонт только что проделан. Но тут важно не обольщаться. Статистика рынка показывает, что для стандартной квартиры нормального состояния достаточно. Хорошая сантехника, отделка кафелем, паркет и тому подобное, несомненно, ценятся, но если покупателя устраивает квартира, как таковая, он будет знать, что сделает ремонт по-своему. Если же ему не подойдёт район, планировка, расположение дома, то ремонт роли не сыграет.
Что действительно имеет значение – так это потребность в капитальном ремонте, т.е. состояние пола, столярки (двери и рамы), труб (водопровод и канализация) и сантехники (ванна, унитаз). Если требуется их замена, это может снизить цену квартиры на 10% и более. В подобных случаях покупатели уже начинают считать, сколько нужно вложить в ремонт, вычитая это из среднерыночной стоимости “стен”.
В обратном же случае, т.е. в случае дорогого ремонта, такие аргументы обычно не убеждают. Никто не оспаривает реальную стоимость ремонта, но и оплачивать его тоже никто не стремится. Хотя бы потому, что вкусы у людей редко совпадают.
Отдельного упоминания заслуживает так называемый “евроремонт”. Это слово стало в последнее время очень популярным, но не всегда правомерным. В том случае, когда подразумевается действительно доведение квартиры до западного или “евростандарта”, ремонт требует замены практически всего, вплоть до вентиляции, электропроводки, батарей отопления и, часто, полной перепланировки на большой площади. Такой ремонт подразумевает перевод жилья в другую ценовую категорию – элитное жилье.
“Евроремонт” в хрущевке – это нонсенс. Тем не менее, предлагают и такое, называя этим словом оклеивание стен дорогими обоями. Иногда к этому добавляется импортная плитка в ванной (причем далеко не всегда качество кладки соответствует качеству материала) и новые двери.
Что же касается состояния дома в целом – то это также больше отражается на привлекательности квартиры, чем на ее цене. Естественно, дом после капитального ремонта более предпочтителен, чем дом, где такого ремонта давно не было. Выигрывают на фоне других кооперативные дома, ТСЖ, словом, те, где чистота и порядок. Квартира вызывает гораздо больший интерес, если человек приходит ее посмотреть и входит в приличный чистый подъезд. Ведь подъезд выглядит тем приличнее, чем приличнее живущие в нём люди.
Наличие кодового замка на цене не отражается никак. Не отражается оно также и на безопасности, так как оставленный без дополнительной охраны кодовый замок быстро ломают.
Расположение дома. Если окна квартиры выходят на проезжую часть улицы – это снижает привлекательность квартиры тем сильнее, чем оживленнее магистраль. Этот недостаток не всегда отражается на цене прямо. Но такие квартиры, выставленные по среднерыночной цене, обычно очень долго ждут своих покупателей, а чаще, продаются лишь тогда, когда цена снижается.
Но кроме объективных факторов не менее важно субъективное восприятие.
Ощущение уюта возникает у человека подсознательно. Но подчас именно оно играет решающую роль при принятии решения в пользу конкретной квартиры, особенно для женщин. Когда люди ищут квартиру для собственного жилья, они, обычно просматривают различные квартиры до тех пор, пока не найдут ту, в которой им захочется остаться. И иногда они останавливаются на варианте, совершенно отличающемся от того, который они искали сознательно (по району, типу дома, этажу, цене и др.). И это не случайно, поскольку здесь затрагиваются очень древние и очень мощные психологические механизмы. Это – воздух, свет и запах.
Очень важна чистота воздуха в квартире.
Влияет также состояние пола. Пол должен быть чистым. Если не вымыт, то хотя бы подметен.
Еще более важны запахи. В квартире не должно быть никаких неприятных или странных запахов: старости, сырости, лекарств, алкогольного перегара, запахи от животных и т.п. Некоторые запахи, наоборот, могут оказать магическое воздействие. Например, запах ванили или корицы.
В квартире должно быть светло. И, по возможности, это должен быть солнечный свет. Полумрак в незнакомом помещении будит в нашем подсознании память о темных пещерах, в которых наших предков поджидали свирепые хищники.
И еще один фактор, который в силах изменить – впечатление от состояния квартиры.
Если квартира требует ремонта, не все части квартиры равнозначны в этом смысле. Обои в комнатах могут быть в любом состоянии, это не существенно. Но состояние кухни и санузла очень важно. Пусть там стоит дешевая сантехника, и нет плитки на стенах. Но там должно быть чисто и аккуратно, желательно без неприятных запахов.
Достоинства квартиры – это не ремонт, который в ней сделали, а те мелкие нюансы, которые делают жизнь в этой квартире лучше, удобнее, здоровее. Ими могут быть, например, окна в тихий зеленый двор, теплая квартира, солнечная сторона, чистый ухоженный подъезд, хорошие соседи, квартира на сигнализации, наличие рядом с домом школы и магазинов, близость остановок общественного транспорта и т.д.
7. Факторы, влияющие на стоимость жилья
Социально-экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Рост доходов населения.
Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.
Состояние экономики.
Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.
Трудовая и культурная миграция.
В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.
Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов.