4) только после предварительного уведомления собственника жилого помещения. Дело в том, что не позднее (раньше - можно) чем за один календарный год до фактического изъятия жилого помещения его собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии помещения. В этом уведомлении собственнику сообщаются сведения о принятом решении об изъятии жилого помещения (дата принятия, номер решения, орган, принявший это решение, и т.п.), а также дата государственной регистрации этого решения. Кроме того, сообщается и дата изъятия помещения;
5) в виде исключения - и до истечения годичного срока, указанного выше. Однако это возможно лишь на основании письменного согласия собственника помещения.
Жилое помещение может быть использовано собственником, несмотря на то что решение об изъятии помещения уже было зарегистрировано в органе Росрегистрации (вплоть до достижения соглашения с собственником или до вступления в законную силу решения суда о выкупе жилого помещения). При этом собственник:
а) вправе по-прежнему владеть, пользоваться и даже распоряжаться помещением по своему усмотрению. Главное, чтобы не было нарушено его назначение;
б) может производить затраты (например, на текущий ремонт, на замену оборудования водоснабжения, канализации и т.п.), обеспечивающие использование жилого помещения по назначению;
в) несет риск отнесения на его счет затрат и убытков (связанных с тем, что в период после получения уведомления о предстоящем выкупе он осуществил в жилое помещение значительные вложения с целью значительно увеличить стоимость жилого помещения, например произвел так называемый евроремонт, заменил все сантехническое оборудование, сделал капитальный ремонт жилого дома и т.д.) при определении выкупной цены жилого помещения. Данная мера направлена на предотвращение возможных злоупотреблений в процессе изъятия жилого помещения.
Выкупная цена помещения, подлежащего изъятию у собственника:
1) определяется в соответствии с письменным соглашением с собственником жилого помещения. В соглашении, в частности, указываются срок выплаты выкупной цены, обязательства РФ (или субъекта РФ, муниципального образования) уплатить выкупную цену, порядок передачи выкупной цены собственнику и другие условия;
2) включает рыночную стоимость жилого помещения. В практике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК) необходимо руководствоваться при определении рыночной цены помещения? При ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что:
а) нормы ст. 40[31] НК подлежат применению лишь при определении рыночной стоимости жилого помещения для целей налогообложения;
б) в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 424 ГК о том, что цену жилого помещения (изымаемого у собственника) следует определять исходя из сложившейся в данной местности цены, которая при сравнимых обстоятельствах (например, одинаковая площадь помещения, аналогичный жилой дом и т.д.) обычно взимается при реализации такого же жилого помещения;
Согласно диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право, но не обязывают):
1) ч. 8 ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено (взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:
а) предоставление другого жилого помещения допускается лишь с письменного согласия собственника изымаемого помещения;
б) стоимость предоставляемого жилого помещения подлежит зачету в выкупную цену изымаемого жилого помещения;
2) ч. 9 ст. 32 принявший решение об изъятии жилого помещения госорган или ОМСУ:
а) вправе подать иск в суд (по месту нахождения жилого помещения) о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть подан, если собственник жилого помещения:
- вообще не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения (независимо от причин такого несогласия, например, в связи с тем, что жилой дом дорог ему как память);
- не согласен с размером выкупной цены либо с другими условиями выкупа помещения;
б) может подать указанный иск не позднее (хотя раньше - может) двух календарных лет с момента направления собственнику жилого помещения письменного уведомления о том, что принято решение об изъятии жилого помещения, и о дате государственной регистрации такого решения.
Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
2) если многоквартирный дом признан (в установленном порядке) аварийным и подлежащим сносу, то:
а) решение об этом является основанием для предъявления собственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данное требование вправе предъявить госорган (ОМСУ), принявший решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначается разумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможности сноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и тому подобных правил);
б) собственник(и) многоквартирного дома обязан в указанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:
- земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283 ГК;
- жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такое изъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32.
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств Кодекса: она удачно "синхронизирована" с положениями ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК РФ.
В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.