Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.
Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то что используется привычная для права собственности "триада", множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.
Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., "внутренними пределами"[32].
Следует отметить, что помимо "внутренних пределов", свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по целевому назначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил и т.п.
Обратимся к рассмотрению требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства.
Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.
В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.
Что же касается осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий между сособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, что подтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие не исключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников в их субъективных правах.
При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).
Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование[33], раздельное пользование[34]. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин "распределение пользования", поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины "выдел в пользование" или "раздельное пользование", легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: "В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат"[35]. Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти - это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным[36].