Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В связи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать, оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.
В соответствии с Кодексом объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).
Новыми являются также нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (жилого дома или квартиры) - в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).
В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)[21]. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):
- квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;
- квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир[22].
Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.
Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: "Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)".
Полагаем, что понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.
В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома[23].
Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям"[24]. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости"[25].
Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности - много квартир, находящихся в собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.
Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться товарищества собственников жилья, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.
Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением общего имущества (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.
Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.
Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 - 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.