Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.
Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках при выселении жильцов в случае дефолта. Так, ст. 108.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилые помещения из фонда жилья предоставляются и для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации и заложено в обеспечение возврата кредита.
Увеличение доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика в стоимости жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9% собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.
Еще один риск - риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры - скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном рынке обращаются не сами закладные, а производные от них инструменты - ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).
Что касается Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», его цель - способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом. Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств). Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают наряду со стандартными правами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга по определенному графику платежей, право на фиксированный процент от их номинальной стоимости) также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволят стать облигациям с ипотечным покрытием надежной ценной бумагой и в долгосрочной перспективе способствовать развитию ипотечного кредитования граждан и строительству нового жилья.
Важно, что средства, привлеченные при эмиссии ипотечных облигаций, ограничиваются в использовании на иные виды кредитования, поскольку обеспеченные ипотекой требования должны составлять не менее 80% общей номинальной стоимости облигаций. В то же время определенным барьером для строительства новых объектов служит предусмотренная законом доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (она не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия). Поскольку риск инвестирования на начальном этапе строительства выше, то рейтинг облигаций с ипотечным покрытием с высокой долей незаконченных объектов будет ниже, что позволит инвесторам самостоятельно составлять портфели ипотечных облигаций.
Покрытием ипотечных ценных бумаг являются денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, в том числе удостоверенных закладными или ипотечными сертификатами участия. Таким образом, в случае дефолта эмитента облигаций с ипотечным покрытием к владельцам облигаций переходит право на требования по закладным, служащим ипотечным покрытием. Важно подчеркнуть, что реализация недвижимого имущества, являющегося предметом первичной ипотеки и обеспечением закладных, в случае банкротства эмитента облигаций невозможна (при своевременной выплате задолженности по первичным ипотечным кредитам). Такой статус гарантирует финансовую независимость лиц, приобретающих недвижимость посредством ипотечного кредитования, и эмитента облигаций, предоставляющего долгосрочные финансовые ресурсы банкам,
Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки. Кроме того, имущество, заложенное в обеспечение соответствующего требования, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера обеспеченного ипотекой требования. И все же все риски исключить невозможно. Так, в законе отсутствует требование страхования риска от снижения рыночной стоимости имущества. То есть при резком обесценивании недвижимости ипотечное покрытие может стать недостаточным для уплаты всей суммы долга, хотя такой сценарий мне представляется маловероятным.
Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в состав ипотечного покрытия, должны быть подтверждены: выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; договором об ипотеке со специальной регистрационной надписью, удостоверяющей проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально заверенной копией; кредитным договором или договором займа, из которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, или его нотариально заверенной копией; закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имело место составление и выдача закладной; документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Такая норма обеспечивает правовую надежность ипотечного покрытия, сокращая возможность мошенничества и выпуска ипотечных бумаг под фиктивное покрытие.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями, В поправках, внесенных Правительством, предложено не допускать банки к выпуску ипотечных ценных бумаг. Такая позиция обосновывалась тем, что в случае банкротства кредитной организации в первую очередь выплачивается задолженность вкладчикам (физическим лицам), и держатели ипотечных ценных бумаг не могут рассчитывать на возврат вложенных средств в первоочередном порядке.
С целью повышения гарантий владельцев ипотечных ценных бумаг рассматривалась идея допустить к ипотечному кредитованию только те банки, которые не вправе привлекать денежные средства физических лиц. Таких банков немного, они не имеют широкой известности, следовательно, их стабильность не может быть гарантирована, что в свою очередь не позволит привлечь дешевые финансовые ресурсы в ипотечную систему в достаточных объемах. Поэтому при рассмотрении закона в Государственной думе был предложен компромиссный, и, вероятно, наиболее рациональный подход - установить дополнительные требования к банкам, обладающим правом эмиссии ипотечных ценных бумаг. В частности, будут устанавливаться минимальные соотношения размера предоставленных ипотечных кредитов и капитала, размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций. В законе определены лишь показатели, а конкретные значения коэффициентов устанавливаются Центральным банком. Нельзя не согласиться с такой схемой, поскольку регулирование банковской системы относится к компетенции Банка России.
Ипотечным агентом является специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также закладных, обладающая правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. В соответствии со статьей 8 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечный агент имеет гражданские права и обязанности, но не может иметь штат сотрудников. Это требование означает, что фактическое управление ипотечным агентом передается сторонней организации. Цель такого подхода ясна - снизить риски банкротства ипотечного агента, повысить его прозрачность, гарантировать ограничение спектра его деятельности только приобретением закладных и эмиссией облигаций с ипотечным покрытием. Однако это ведет к возрастанию издержек. В связи с этим представляется правильным разрешить ипотечному агенту иметь штат сотрудников, установив при этом ограничение расходов (по аналогии с ограничением вознаграждения управляющего ипотечным покрытием). Кроме того, следует установить также размер уставного капитала ипотечного агента.
Для контроля качества обеспечения достаточно того, что денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в состав покрытия, заносятся в специальный реестр обеспечения и учитываются на отдельном балансе. В случае банкротства эмитента это позволит вывести покрытие ипотечных ценных бумаг из общей конкурсной массы, гарантируя тем самым права владельцев облигаций с ипотечным покрытием. Согласно закону размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% от общей номинальной стоимости облигаций. На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее общей номинальной стоимости и суммы процентов по этим облигациям. Эти шаги предпринимаются для привлечения средств на ипотечное кредитование. Однако установленный размер обеспеченных ипотекой требований (80%)