- сделки с недвижимостью
- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
- государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
- в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите притязаний третьих лиц и т.п.)
- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.
В конце 2005 года было принято ряд законов многие, из которых еще не вступили в Перечень изменений в федеральных законодательных актах в рамках пакета законов по формированию рынка доступного жилья и некоторых других законодательных актов, относящихся к регулированию деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования (на июнь 2005г.) Закон «Об ипотечных ценных бумагах» [редакция от 14.10.03] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22,12.04]
Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22.12.04] Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [редакция от 24.12.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» [редакция от 22.12.04] Закон «О кредитных историях» [редакция от 22.12.04]
Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях"» [редакция от 22.12.04] Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [редакция от 11.04.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» [редакция от 22.12.04] Закон «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса» [редакция от 22.12.04] Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [редакция от 22.12.04] Закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» [редакция от 22.12.04]
На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.
Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.
Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:
- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.
Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.
Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры. Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшения жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15
Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».
ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»
В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.
В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:
1.Обеспечение кредита:
· Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;
· Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;
· Дополнительное обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;
· В случае. Если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.
2.Параметры кредита:
· Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);
· Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;
· Валюта кредита – российские рубли;
· Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;
· Досрочное погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.
3.Размер кредита:
· Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;
· Не менее 300 000 рублей;
· Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.