Во‑первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.
Во ‑ вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, - предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
В ‑ третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
В ‑ четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 24. 12. 02) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2001. № 46. Ст. 4308; 2002. № 7. Ст. 629; № 52 (ч. 1). Ст. 5135.]. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.
Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Международный кредит - это кредит, предоставляемый государствами, банками, юридическими и физическими лицами одних стран государствам, банкам и иным юридическим и физическим лицам других стран на условиях срочности, возвратности и уплаты процентов. Движение ссудного капитала между странами может осуществляться как при помощи посредников, так и без их участия. В качестве посредника могут выступать крупные национальные и транснациональные банки, международные и региональные валютно‑кредитные и финансовые организации.
Таким образом, существует огромное количество форм кредита, значение которых в экономике любой страны играет важную роль формировании финансового потенциала страны.
1.3Спрос и предложение кредита. Ссудный процент
Ссудный процент - это плата, получаемая кредитором от заемщика за пользование ссуженными деньгами или материальными ценностями. Еще в древности, за два тысячелетия до нашей эры, были известны многочисленные виды натуральных ссуд с уплатой процента в натуральной форме - скотом, зерном и т. д. В условиях выдачи денежных ссуд процент соответственно уплачивается в денежной форме.
Уплата процента есть передача части прибыли, получаемой заемщиком, кредитору. Ее источником является доход, созданный в процессе производительного использования ссудного капитала. Кредитор, передавая часть своего капитала заемщику, сам лишается возможности получить собственную прибыль за время кредитной сделки, поэтому заемщик должен платить за полученные в кредит заемные средства. Деньги, ссужаемые на время, должны вернуться с приращением. Этот прирост, поступающий к собственнику капитала, и называется процентом.
Ссудный процент - это доход, получаемый собственником капитала в результате использования его денежных средств в течение определенного времени. Следовательно, он выступает в качестве цены ссуды. Можно утверждать, что ставка процента - это цена кредита. В этом качестве она уплачивается собственнику капитала.
Поскольку ссудный процент - это цена заемных денег, то, как и любая цена, он выполняет функцию распределения денежного и соответственно реального капитала среди различных предприятий, фирм и инвестиционных объектов. Согласно этой функции, имеющиеся в наличии деньги распределяются между теми заемщиками, степень доходности или ожидаемая норма прибыли которых является достаточно высокой, чтобы гарантировать выплату существующей ставки процента. Процентная ставка, выполняя свою функцию, распределяет реальный капитал между теми отраслями, где он окажется наиболее производительным и соответственно наиболее прибыльным. Такое размещение финансовых ресурсов работает в интересах общества в целом.
Ссудный процент - не пассивный участник кредитной сделки, он оказывает стимулирующее воздействие на функционирование заемных средств, эффективное использование ссужаемой стоимости. Необходимость уплаты процента стимулирует заемщика к получению максимальной прибыли в условиях рыночной конкуренции, чтобы расплатиться с кредитором и иметь средства для расширенного воспроизводства. Если предприятие будет нерационально применять заемные средства (а также и собственные), то цена за кредит (процент за кредит) поглотит всю его прибыль.
Значение процента является важным для банка, так как получение и предоставление кредита - это основное назначение его деятельности. В зависимости от того, платит или взимает банк проценты, они делятся на активные и пассивные. Если банк взимает проценты за кредиты, он получает активные проценты, которые представляют собой процентный доход. Если банк уплачивает проценты своим клиентам, то это будут пассивные проценты, которые составляют процентный расход. Разность между общими суммами полученных банком процентов за выданные ссуды и уплаченных им процентов по депозитам и прочим вкладам представляет собой процентную маржу, т. е. доход банка. Она призвана покрыть его основные операционные расходы, обеспечивать выплату и прибыль, необходимую для осуществления нормального процесса расширенного воспроизводства банковской деятельности.
В экономической науке принято считать, что теория процента строится на основе теорий ценности и денег.
Определенное влияние на стоимость банковского кредита оказывают специфические особенности кредитной системы той или иной страны. Уровень ставки процента во многом зависит от состояния экономики. В условиях роста производства повышается спрос на заемные средства, по этой причине ставка процента повышается. Если наблюдается спад, то происходит свертывание производства, предпринимателям становится ненужным дополнительный капитал, падение спроса на денежном рынке вызывает снижение ставки процента. Вместе с тем это является лишь одним из многих факторов, другие могут одновременно действовать в противоположном направлении, оказывая тем самым нивелирующее воздействие.
На уровень ставки процента оказывают влияние размер бюджетного дефицита и состояние национальной валюты. Дефицит государственного бюджета и необходимость его покрытия вызывают повышенный спрос государства на заемные средства. По этой причине ставки процента на рынке ссудных капиталов повышаются, что может привести к сокращению частных инвестиций, поскольку некоторые из них становятся нерентабельными.
При определении ставки процента прежде всего учитывают срок кредита. Это объясняется тем, что его увеличение связано с риском непогашения ссуды из‑за изменений внешней среды и финансового состояния заемщика, риска упущенной выгоды в результате колебания ставок процента на рынке кредитных ресурсов. В связи с этим ставки процента дифференцируются по краткосрочному (до 1 года), среднесрочному (от 1 года до 5 лет) и долгосрочному (свыше 5 лет) кредитам.
Ставка процента зависит от размера кредита. Это объясняется тем, что при больших суммах займа увеличивается риск, величина которого оценивается размером потерь кредитора из-за неплатежеспособности заемщика. Вероятность одновременного банкротства нескольких заемщиков значительно меньше, чем одного из них. Следовательно, риск кредитора снижается в случае выдачи ссуд нескольким заемщикам. Обслуживание мелких заемщиков приводит к относительно высоким издержкам банка, поэтому данное мероприятие часто бывает невыгодным. В связи с этим в зависимости от размера кредита ставка процента дифференцируется по мелкому, среднему и крупному кредитам.
Величина ставки процента зависит от обеспеченности кредита. Выделяют ставку процента по необеспеченному (бланковому) кредиту. Эти ссуды дорогие, так как они связаны с повышенным риском. Более низкой является ставка процента по кредитам, имеющим следующее обеспечение: вексельное, товарное, под дебиторскую задолженность, под ценные бумаги.
Цель использования кредита бывает различной, в зависимости от нее разной будет и ставка процента. Повышенным риском обладают ссуды, выдаваемые для устранения финансовых затруднений, на осуществление инвестиционных проектов и т. д.
Ставка процента дифференцируется в зависимости от формы кредита (коммерческий, банковский, государственный, потребительский и т. д.), а также от заемщика (кредит для торгово ‑ промышленных компаний, сельскохозяйственных, коммунальных предприятий, индивидуальных заемщиков).
В условиях совершенной конкуренции существует тенденция к установлению единой ставки ссудного процента. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой ее нет, поэтому существует широкий диапазон ставок процента. Например, в США в 1991 г. отдельные ее величины колебались от 4,99 (казначейские векселя со сроком реализации 90 дней) до 18,24 % (ставка процента, взимаемая за покупку кредитных карточек).