В настоящее время в жилищном фонде России, сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.
В связи с этим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, и государственные интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
· постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страны в целом;
· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
· сохранить и расширить рабочие места;
· повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
· высокий % годовых;
· малый срок для погашения кредита;
· отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
· недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
· отсутствие вторичного рынка закладных.
4. Масштаб проблем развития ипотечного кредитования, а также сложность при использовании программного подхода, предпринимать максимально быстрые действия всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех данной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов, ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. Для развития ипотеки в России нужно создать систему ипотечного кредитования и систему управления рисками, как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях
Система управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.
В настоящее ипотечные программы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования.
Что же касается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данном этапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звена работа системы может оказаться неэффективной.
Для полноценной работы системы должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
6.Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,
Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.
Основное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу, где должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.
Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор тех или других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Немало зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования Российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, вследствие чего улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список использованной литературы
1. Закон Российской Федерации «О залоге». – Электронные источники информации
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
4. Федеральный Закон РФ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года N218-ФЗ, вступающий в силу с 1 июня 2005 года
5. Гражданский кодекс Российской Федерации I, II, III части, выпуск 15 (62) / 2004 г.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
7. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
8. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»
9. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».
10. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».
11. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16 января 2004г. N 110-И (в ред. указания ЦБ РФ от 13.08.2004 N 1489-У)
12. Положение ЦБ РФ «Об обязательных резервах кредитных организаций» от 29 марта 2004г.N 255-П (в ред.указания ЦБ РФ от 13.10.2004 N1506-У)
13. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ним задолженности» от 26 марта 2004г. N 254-П
14. Письмо ЦБ РФ «О типичных банковских рисках» от 23 июня 2004г. N70-Т
15. Положение об оценке кредитных рисков и порядке формирования резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
16. Регламент формирования резерва на возможные потери в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
17. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита, Информационно – аналитический журнал «Деньги и Кредит», М., 2000г., №9, с. 30 - 32.
18. Газета «Метро» от 11 апреля 2007 года.
19. «Вечный квартирный вопрос».// Эксперт. – 2004 г. - №12.
20. Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру.//Инфра-М 2005г.
21. Балабанов И.Т. «Банки и банковское дело», Питер, 2005г.
22. Беляков А.В. «Банковские риски: Проблемы учета, управления и регулирования», БДЦ-Пресс, 2004г.
23. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. «Банковское дело», Финансы и статистика 2005 г.
24. Геращенко В. Пути развития и реструктуризации российской банковской системы. // Аналитический банковский журнал - 2004. - № 5. – с.4.
25. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт.- 2004г.- №12.
26. Гольцблат А.А. Сделки с землей в России.//АльпинаБизнесБукс-2005г.
27. Гришаев С.П., Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство /Юристь-2004г.
Приложение №1
Таблица 1. - «Недвижимость как предмет ипотеки»
| Залог недвижимости (ипотека) | ||
| Предметы ипотеки | Условия ипотеки | Ипотека не допускается на: |
| Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; | Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения; | Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; |
| Земельные участки с указанием границ на чертеже; | Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); | Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; |
| Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; | При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; | Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств; |
| Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; | Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; | Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения; |
| Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; | Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре | Неизолированные жилые помещения; |
| Участки недр и многолетние насаждения; | Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру; | |
| Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; | Часть неделимой вещи; | |
| Объекты незавершенного строительства; | Особо охраняемые природные территории; | |
| Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества | Имущество, запрещенное к приватизации; | |
| Имущество, подлежащее обязательной приватизации; | ||
| Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону; | ||
| Иное имущество, изъятое из оборота | ||
Таблица 2. - «Ипотечный калькулятор ОАО «Банк «Санкт-Петербург»