Проблемные вопросы кредитования под залог (стр. 4 из 9)

Несмотря на то, что кредитование под залог земли в современных условиях не является распространенным банковским продуктом ипотека является мощным инструментом стимулирования спроса, и рост в этой сфере согласно статистическим данным наблюдается.

На сегодняшний день получить ипотечный кредит могут люди с высоким уровнем достатка, но тенденция переезда из города в пригород, в собственное индивидуальное жилье не взирая на нестабильность финансового рынка остается постоянной. По экспертным данным более 15 % покупателей загородных домов пользуются ипотечными кредитами. Как известно спрос рождает предложение, и в будущем ожидается увеличение числа предложений от банков на получение ипотечного кредита под залог земельного участка.

И все же следует отметить, что на сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в Украине почти не функционирует. [10]

Во II квартале 2010 года ипотечный портфель банков, как и предусматривалось, продолжал сокращаться.

По состоянию на 01.04.2010 года общий размер ипотечного портфеля банков в Украине составляет 101,1 млрд. грн.

Во II квартале 2010 года общий ипотечный портфель банков сократился еще на 3,48% в относительном значении или на 3 640 млн. грн. в абсолютном.

По состоянию на 01.04.2010 года средние размеры задолженности по ипотечным кредитам на балансах банков составляют:

кредиты на покупку жилья - 278,3 тыс. грн.;

кредиты на потребительские цели - 163,2 тыс. грн.;

кредиты на строительство жилья под залог незавершенного строительства - 427,2 тыс. грн.;

рефинансирование - 314,5 тыс. грн.;

кредиты на покупку земельного участка - 706,3 тыс. грн.;

кредиты на коммерческие цели под залог жилья - 716,4 тыс. грн.

Диаграмма 1. Объемы задолженности за ипотечными кредитами в 2008-2010 годах, млн. грн.

Диаграмма 2. Количество ипотечных кредитов в 2008-2010 годах

Что касается количественной характеристики ипотечного портфеля банков, то здесь также ничего нового не случилось. Должники продолжают платить за своими кредитами и за первые 3 месяца 2010 года закрыли еще 1,3% кредитов от общего количества. В абсолютном значении этот показатель составляет 5 508 кредитов.

Состав основных банков - ипотечных кредиторов остался неизменным: Укрсиббанк - 18,0%; Райффайзенбанк Аваль - 12,1%; Укрсоцбанк - 11,7%; ОТП Банк - 11,4%; Надра Банк - 6,8%.

Доля ТОР-5 в I квартале 2010 года составляет 60%, тогда как в I квартале 2009 года этот показатель достигал 59,96%. Позиции ТОР-10 банков не изменились, на данный момент они контролируют 78,45% ипотечного рынка (78,3% - в ІV квартале 2009 года, 77,3% - в ІІI квартале 2009 года). В I квартале 2010 года, лидером по объемам сокращения задолженности стал Укрсоцбанк - клиенты банка погасили 461 млн. грн. - 3,8% от общего объема задолженности. На ТОР-5 регионов приходится 62% объемов ипотечных кредитов, в ТОР-10 областях сконцентрировано 77% общего ипотечного портфеля банков. Аналогичные показатели состоянием на ІV квартал 2010 года составляли 59,4% и 75,6% соответственно, т.е. видим, что во II квартале 2010 года состоялись незначительные изменения концентрации ипотечного кредитования в ТОР-10 областях.

Распределение ипотечного портфеля по количественным параметрам характеризуется большей сбалансированностью и меньшим уровнем концентрации. ТОР-5 областей выдали 40,7% от общего количества ипотек, ТОР-10 - 61,7% соответственно.

Что касается процесса реструктуризации в ипотечной сфере, то по состоянию на 01.04.2010 года было реструктуризировано около 19,2% от общего количества ипотечных кредитов. Такой малый прирост количества реструктуризированных кредитов за последние 3 месяца (по состоянию на 01.01.2010 года этот показатель составлял 18,7%) в совокупности и сокращение объемов проблемной задолженности, свидетельствует о том, что экономическая ситуация в Украине стабилизируется и даже улучшается. Об этом даже свидетельствует уменьшение уровня безработного населения. То есть опять появляется платежеспособное население, которое в состоянии обслуживать свои долги перед банками. Конечно к уровню 2008 годаеще далеко, но первые шаги уже сделаны.

Ввиду текущих тенденций и экономической и политической ситуации в стране, Украинская национальная ипотечная ассоциация допускает, что в 2010 роке ипотечный портфель банков будет и в дальнейшем сокращаться, но меньшими темпами чем в 2009 - 1-2% за квартал. Уже в настоящий момент мы можем наблюдать, что все больше банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

По состоянию на 01.04.2010 года в Украине ипотечные кредиты выдавало уже 16 банков на следующих условиях:

кредиты выдаются на покупку жилья на первичном и на вторичном рынках;

валюта кредита - гривна (в соответствии с Законом № 1533-VI "О внесении изменений в некоторые законы Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса", которым было ограничено валютное кредитование);

срок кредитования колеблется от 1 года до 30 лет;

размер первого взноса колеблется в пределах от 25% до 70%;

одноразовая комиссия за открытие счета составляет 0,3-3%;

минимальная годовая ставка в гривне составляет 11%, максимальная - 29,25%;

применяются как анунитетная так и классическая схемы погашения. [9]

1.2 Залог транспортных средств

Ранее залог транспортных средств был выделен отдельным разделом в Законе Украины "О залоге". А в настоящее время это раздел исключен из текста указанного Закона.

К сожалению, в законодательстве отсутствует само понятие "транспортное средство", которое было бы обобщающим по отношению ко всем существующим видам транспорта. Наиболее удачным можно считать определение этого понятия в Правилах дорожного движения, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины 10.10.2001 г. за № 1306, согласно которым под транспортным средством понимается "устройство, предназначенное для перевозки людей и (или) грузов, а также установленного на нем специального оборудования или механизмов". [10]

Следует отметить, что практически все виды транспортных средств подлежат государственной регистрации и учету.

Как свидетельствует практика, наиболее часто как предмет залога транспортных средств банки берут автомобили. Но в то же время следует отметить, что банки имеют дело с транспортом менее охотно, чем с недвижимостью. Но ведь не у всех она вообще есть, а тем более свободная для залога.

Итак, автомобиль как предмет залога. Прежде всего автомобиль неудобен в качестве полноценного залога как для банка, так и для заемщика (залогодателя).

Неудобство для банка:

Существует большой риск, если автомобиль остается в эксплуатации у заемщика (угон, несанкционированная продажа, сверхнормативный пробег и износ, поломки, ДТП и т.п.). Кроме того, даже в случае, когда договор залога автомобиля удостоверяется нотариально, ничто не мешает владельцу продать этот автомобиль третьему лицу без ведома банка.

В случае твердого залога (заклада) автомобиль необходимо поместить на охраняемую площадку, в гараж. У банка не всегда имеются собственные площади для хранения залогового имущества, а заключать договор с третьими лицами, как правило, невыгодно. Третий вариант - договориться с заемщиком о возможности эксплуатации его автомобиля залогодержателем (кредитором), но опять же: у какого банка нет своих автомобилей?

Существует необходимость при оформлении залога сверять многочисленные номера (в том числе кузова, шасси, двигателя) и осуществлять прочие рутинные процедуры.

Заемщик редко может заложить имущество, которым он в данное время не пользуется. Если это недвижимость, то он в ней живет или ведет бизнес. Если это оборудование, то оно производит продукцию; а товары в обороте задействованы в непрерывном цикле. Транспортные средства, как правило, также непрерывно эксплуатируются, и "заморозить" их на нейтральной площадке без права пользования для заемщика экономически невыгодно и непрактично.

Конечно, могут быть исключения. К примеру, дачник Петренко зимой на дачу не ездит и свой новый "жигуленок" готов отдать банку на полгода. Или же агрофирма закупает в феврале дизтопливо за кредитные деньги и до августа ей комбайн не нужен (хотя куда его спрячешь). Или же заемщик уезжает и временно автомобиль ему действительно не нужен и т.п. Но это исключения.

Неудобства залога автомобиля для заемщика заключаются в:

невозможности пользоваться автомобилем, если банк требует передать его в твердый залог;

необходимости страховать автомобиль "по полной программе", если банк согласится оставить транспорт у заемщика. Это немалые расходы, которые косвенно увеличивают стоимость кредита;

том, что независимо от того, у кого остается автомобиль, сумма кредита будет меньше, чем если бы залогом выступала недвижимость.

Если банк все же соглашается рассматривать автомобиль в качестве залога, то первое, с чего начнут - это попросят предоставить юридические (правоустанавливающие), бухгалтерские (для юридического лица) и технические документы на него. Если заемщик не сможет подтвердить, что автомобиль находится в его собственности (или в собственности юридического лица, которое берет кредит), то банк не возьмет его в качестве залога.

Если документы банк-кредитор устраивают, кредитуемый проект заслуживает доверия, а источники погашения ссуды прозрачны и достаточны, то следующим этапом становится оценка автомобиля для целей залога.

Если заемщик заявит, что автомобиль стоит 10 тысяч долларов, и в подтверждение этого предъявить счет-фактуру от фирмы-продавца, то это будет принято к сведению, но не более. Специалисты банка (или оценочной фирмы) сами будут определять рыночную стоимость автомобиля на конкретную дату, с учетом износа, пробега, количества ремонтов и т.п. Как правило, на балансовую стоимость никто не смотрит, во многих случаях она даже не служит ориентиром, так как в наших условиях даже при прозрачной постановке объекта на баланс его остаточная стоимость может отличаться от рыночной стоимости с учетом физического, морального, экономического и других видов износа. Модельный ряд дорогих автомобилей обновляется достаточно быстро.