Взаимоотношения участников долевой собственности по использованию общей вещи должны быть урегулированы с тем, чтобы:
- установить формы реального владения и пользования общим имуществом (предоставление во владение и пользование участнику части общего имущества, поочередное владение и пользование и др.),
- максимально охранить интересы всех сособственников, сочетая при этом как личные, так и общие интересы.
Итак, изучив особенности судебного порядка установления владения и пользования общим имуществом, можно указать на следующее:
-судебное установление порядка владения и пользования общим имуществом является юридическим фактом для изменения существующего правоотношения и имеет материально-правовой характер;
-суду предоставлены широкие полномочия при установлении порядка пользования общим имуществом, он занимает активную позицию, но при этом учитываются интересы всех участников долевой собственности, и принимаются во внимание фактически сложившийся порядок пользования и иные обстоятельства.
Каждая условная часть (доля в праве) общего имущества принадлежит только участнику долевой собственности, которой он может свободно распоряжаться. На основании п. 2 ст. 246 участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. Из смысла приведенной нормы следует, что закон признает незыблемым то положение, что каждый из участников вправе распоряжаться самостоятельно своей долей, но вместе с тем, другим соучастникам предоставляется преимущественное право покупки отчуждаемой доли.
Определение преимущественным правам впервые в отечественном гражданском праве было дано В.П. Грибановым, под которыми он понимал такие случаи, когда «при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками». Некоторые авторы выделяют преимущественные права в отдельный институт, широко применяемый в гражданском праве.Преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности присущи все родовые признаки института, в связи с чем, он обладает следующими чертами:
-возникает только в случаях и на условиях, которые предусмотрены законом и, соответственно, носит императивный характер;
обеспечивает участникам общей собственности преимущество (привилегию) перед посторонним лицом при реализации правомочия покупки отчуждаемой доли;
- срок осуществления этого права строго определен;
- только сам управомоченный субъект может отказаться от этого права. Кроме того, преимущественное право покупки доли является непередаваемым правом. Согласно п. 4 ст. 250 уступка данного права не допускается. Такой запрет законодателя можно объяснить следующим образом. В случае разрешения уступки данного права постороннему лицу и даже кому-либо из сособственников не имело бы никакого смысла. Ведь сущность преимущественного права заключается именно в возможности ее непосредственного осуществления обладателями. Это неотъемлемое, законодательно установленное право для определенного круга лиц - долевых сособственников. Последние могут воспользоваться данным субъективным правом и осуществить его своей волей и в своем интересе, а могут и отказаться от него. Известно, что субъективное гражданское право осуществляется путем совершения тех действий, которые охватываются возможностью определенного поведения. Но осуществление гражданского права может заключаться и в не совершении определенных действий в тех случаях, когда закон предоставляет субъекту возможность воспользоваться правом.
Из смысла п. 1ст. 250 ГК следует, что преимущественное право покупки может быть реализовано участником общей долевой собственности в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу. Такое правило установлено, как представляется, исходя из следующих соображений: а) в интересах ограничения изменения состава участников долевой собственности, и появления в нем посторонних лиц; б) удержания отчуждаемой доли участниками долевой собственности за собой.
Изучение современной юридической литературы позволяет отметить, что преимущественное право покупки доли не может быть отнесено к числу тщательно разработанных вопросов гражданского права. Это, скорее всего, является причиной неоднозначного подхода к правовой природе рассматриваемого права. Вызывают определенный интерес появившиеся в недавних публикациях размышления российских правоведов о том, является ли преимущественное право покупки вещным или обязательственным. Поскольку в советский период развития гражданского права подобный вопрос вообще не был предметом обсуждения, думается, что необходимо остановиться на нем. На сегодняшний день можно обозначить три концепции о природе преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.
1. Точку зрения о вещной природе рассматриваемого права отстаивает Л.Ю. Леонова. Она аргументирует свою позицию следующими доводами: преимущественное право устанавливается не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества; существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. Автор также ссылается на дореволюционного ученого И.А. Покровского. Действительно, преимущественное право покупки, в том числе и доли в праве, рассматривалось И.А. Покровским как ограниченное вещное право. Современный исследователь права собственности Е.А. Суханов придерживается аналогичного взгляда.
2. Теория «преимущественное право покупки - обязательственное право» представлена именами К. Скловского и М. Смирновой. В поддержку своей позиции авторы указывают, что «можно опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права преимущественной покупки в качестве решающего критерия различения вещной или обязательственной природы». Ученые приходят к следующему заключению: «если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным».
3. Наконец, имеется третья точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам. Авторы данной концепции С.А. Зинченко и П. Н. Тютюник утверждают, что это вполне самостоятельное явление, имеющее свое содержание и границы проявления.
Поскольку мы привели позиции, существующие в современной науке гражданского права относительно природы преимущественного права покупки доли, то, соответственно, требуется дать им оценку, а также указать на достоинства или недостатки этих концепций. Итак, нам необходимо выяснить, является преимущественное право покупки доли вещным или обязательственным, либо ни тем, ни другим.
Точку зрения, в соответствии которой преимущественное право покупки доли предлагается рассматривать в качестве ограниченного вещного, следует признать ошибочной. На это указывают следующие обстоятельства. Прежде всего, в качестве объекта в данном случае не выступает индивидуально определенная вещь. В ст. 250 говорится о преимущественном праве покупки доли в праве, а не вещи или части вещи. Конструкция «доля в праве на общее имущество» указывает, что право каждого участника долевой собственности не ограничивается конкретной частью общей вещи, а распространяется на все имущество в целом. Следствием приобретения сособственником отчуждаемой доли будет лишь расширение его правомочий по объему. Кроме того, отсутствуют иные признаки, которые позволяли бы относить рассматриваемое право к числу ограниченных вещных прав. Верно, что преимущественное право покупки установлено законом, а его содержание строго определено ст. 250 ГК, и это исключает возможность его изменения по соглашению сторон. Верно и то, что преимущественное право покупки действует, пока сохраняется право общей долевой собственности. Но эти обстоятельства не могут служить достаточными основаниями для признания преимущественной покупки доли вещным правом.
ГК РФ сегодня прямо не предусматривает норму о вещном преимущественном праве покупки в отличие от иностранных законодательств. Тем не менее, нельзя отрицать их наличие в других нормативных актах.
Например, право преимущественной покупки на основании закона, имеющее вещный характер, предусмотрено в ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В п. 3 ст. 1 данного закона оговаривается право преимущественной покупки земельного участка в пользу субъекта Российской Федерации и муниципального образования из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. В новом Жилищном кодексе РФ появилась норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42).
Исходя из всего вышеизложенного, нельзя считать преимущественное право покупки доли, предусмотренное ст. 250 ГК, вещным правом. Укажем, что И.А. Покровский и Е.А. Суханов в своих работах уделяют больше внимания вопросам классификации, чем аргументам в поддержку позиции о преимущественном праве покупки доли как ограниченном вещном праве. Е.А. Суханов призывает учитывать в ходе оформления и совершенствования учения о вещных правах «как классические подходы, как и зарубежные достижения, отвечающие традициям и духу российского гражданского права». Возможно, автором в будущем будет предложена новая концепция, которая бы позволяла рассматривать преимущественное право покупки доли в праве как ограниченное вещное. По нашему мнению, предлагаемый вариант пока не может найти признания. Известно, что внутри системы могут иметь место значительные различия, относящиеся к юридической технике, приему подачи правовых норм, способу изложения материала. Сказанное относится и к институту преимущественного права покупки доли в праве, которую необходимо правильно воспринять с учетом его исторического развития, сложившихся традиций и т.д.