В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.
На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.
В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум - класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.
В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования.
Мировые события, произошедшие осенью 2008 года, определенно скорректировали стоимость квадратного метра жилья.
Средняя цена квадратного метра в сегменте эконом - класса составляет порядка 4–4,5 тыс. долларов. В настоящее время стоимость квадратного метра в этом классе корректируется. В некоторых случаях цена может понижаться на 20–30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес - класса, то она составляет 7–10 тыс. долларов. Здесь, как и в сегменте эконом - класса, возможно изменение стоимости.
Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного класса составляет порядка 15–40 тыс. долларов. В ноябре средняя удельная цена предложения на вторичном рынке элитного жилья составила 418,4 тыс. руб./кв. м (-1,2%).
Еще месяц назад цены падали в основном в долларах, поэтому на рынке наблюдалась скорее стагнация, чем коррекция. Сейчас коррекция, хоть и не такая ощутимая, как в долларах, происходит и в рублях. В рублевом эквиваленте в прошедшем месяце коррекция была на уровне -1%, а в долларах цены снизились на 1,5–2,5% в зависимости от класса.
Учитывая отрицательную динамику цен на вторичном рынке жилья, можно говорить о начале тенденции снижения в этом сегменте. В дальнейшем все будет зависеть от общеэкономической ситуации, в первую очередь – на финансовом рынке, а также от настроений потенциальных покупателей, которые сегодня заняли выжидательную позицию. В результате кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, ряд из них отказались от предоставления займа на покупку квартиры. Это в первую очередь сказывается на потребителях эконом - класса, где, по нашей оценке, возможна коррекция цен, и именно в этом сегменте в ноябре зафиксировано снижение на 1,1%.
Что касается прогнозов по рынку элитного жилья, то не видно предпосылок для резкого снижения цен. Однако некоторые люди будут торговаться, и отдельные застройщики тоже. Особенно это относится к застройщикам, обремененным большими долгами по кредитам. Если какие-либо застройщики не смогут рассчитаться по кредитам, то их товар, который сегодня фиксируется по достаточно низким ценам, отойдет к банковским структурам.
Из приведенных данных становится ясно, что, скорее всего, все сегменты вторичного рынка жилья ожидает еще большее снижение; вопрос только в том, насколько оно будет сильным и к каким последствиям приведет такая коррекция цен на рынке недвижимости.[1, 8, 18]
Рассмотрим отдельно динамику цен на рынках жилья Санкт-Петербурга и Москвы.
Рынок жилой недвижимости – один из самых развитых и до недавнего времени самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга. Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка – как первичного, так и вторичного – наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.
Рассмотрим динамику цен на первичном и вторичном рынке:
Первичный рынок
В целом прирост цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год составил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным, тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией как минимум на ближайшие полгода.
В 2007 году быстрее всего росла стоимость жилья в центральных районах Санкт-Петербурга (Центральном и Петроградском) и некоторых других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен отмечен в спальных и пригородных районах города: Фрунзенском (35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (16%), Центральный (19%) и Василеостровский (22%) районы (табл. 4)
Сегодня средняя цена предложения квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м.
Вторичный рынок
За 2007 год средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря составила 80,9 тыс. руб./ кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 7). Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.
В январе-ноябре 2008 года быстрее всего росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и Центральном (34,8%) районах. Медленнее всего – в Приморском (28%) и Московском (27%) районах.
Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103,5 тыс. руб./кв. м.
За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском районе (40%), в остальных районах прирост практически одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном – по 35%, Василеостровском – 32%.
На начало декабря 2008 года средняя стоимость жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м. [7]
Теперь рассмотрим динамику цен на рынке жилья Москвы.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения
В последнее время наблюдается тенденция снижения цены предложения 1 кв. метра на рынке жилья.
Изменение среднего значения индекса стоимости московского жилья в августе по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который в свою очередь меньше прироста цен в июне и мае. Если же опираться не на изменение среднего значения индекса за август к среднему значению за июль, а на более динамичные еженедельные индексы, то прирост цен на московское жильё с конца июля по конец августа составил менее 2%. Более того, если еще в начале августа темпы роста цен составляли около полпроцента в неделю, то к концу месяца они упали до 0,2%.
Проще говоря, по мере приближения осени московский рынок недвижимости не разгонялся, а наоборот тормозил. Такое поведение было характерно только для 2006 года, когда вместо нового рывка цен вверх с наступлением осени рынок недвижимости Москвы окончательно остановился и свалился в состояние стагнации уже к концу осени. Очевидно, что торможение московского рынка последние месяцы делает более вероятным именно такой сценарий.
В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.
Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.
Но и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится.