Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта — один год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).
Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.
Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае не возврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской фирмы.
Согласно Федеральной ипотечной программе кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30% стоимости жилья; ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.
Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:
1) система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;
2) заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечный кредит;
3) кредиторы — ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;
4) инвесторы — физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);
5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).
Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.
Начало создания вторичного рынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». С этого момента появилась возможность привлечения финансовых ресурсов строительными компании посредством выпуска жилищных сертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.
Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:
- на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
- на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока его действия.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим ли физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия. Он может обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые имеются.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов выступали юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющиеся объектом привлечения средств; а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками этих сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии.
На базе северо-западного филиала АИЖК совместно с коммерческими банками были отработаны процедуры ипотечного кредитования, стандарты и требования к предоставлению и обслуживанию долгосрочных кредитов и повышение надежности создаваемой системы.
Важнейшими элементами системы ипотечного кредитования, организуемой АИЖК, выступали региональные операторы в субъектах Федерации, которые не менее чем на 51 % должны были принадлежать региональным администрациям. В 2002—2003 гг. АИЖК заключило соглашение с 46 субъектами Федерации о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.
АИЖК осуществляет кредитование через банки-партнеры и риэлторские фирмы.
Заемщики — физические лица для получения кредита обращаются банк — участник программы, заключивший соответствующее соглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работу по выдаче банками ипотечных кредитов (подключая к схеме оценщиков, риэлторов, страховые компании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банков закладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК в свою очередь на базе приобретаемых закладных будет формировать обеспечение, под которое затем начнет выпускать ипотечные ценные бумаги и привлекать таким образом средства инвесторов на рефинансирование кредитов.
В современных условиях основными операторами ипотечного рынка выступают: банк «Дельта-кредит», АИЖК, Московское ипотечное агентство (МИА). Последнее было создано в 1998 г. в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих Москве. С 2003 г. КБ «МИА», созданный на базе МИА, является московским региональным оператором ОАО «АИЖК». Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 было предусмотрено, что КБ «МИА» — организатор и координатор системы ипотечного жилищного кредитования в Москве. Основные его функции: разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, приобретения по кредитным договорам прав требования, обеспеченных залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе и ипотечными обязательствами.
Кредит заемщику предоставляют банки, уполномоченные Правительством Москвы. Затем кредиты вместе с залоговыми обязательствами на недвижимость выкупает МИА. Под гарантии Правительства Москвы и с учетом находящихся у МИА договоров залога Агентство выпускает и продает на внутреннем рынке и на международных рынках долгосрочные обязательства в виде ценных бумаг, чтобы обеспечить приток средств для рефинансирования ипотечной программы.
В ноябре 2002 г. Банк России зарегистрировал первый выпуск Агентством процентных документарных облигаций с залоговых обеспечением на предъявителя сроком на 10 лет номинальной стоимостью 1000 руб., объемом 2,2 млрд руб. и ставкой 10% годовых с учетом индексации к курсу евро. Срок обращения облигаций и погашения, лежащих в их основе ипотечных кредитов одинаков — 10 лет, таким образом, данная схема позволяет получать и предоставлять долгосрочные ресурсы.
С принятием 11 ноября 2003 г. Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигации с ипотечным покрытием — обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.
Ипотечное покрытие составляют:
1) требования по ипотечным кредитам;
2) ипотечные сертификаты участия;
3) денежные средства в валюте Российской Федерации и иностранной валюте;
4) государственные ценные бумаги;
5) недвижимое имущество.
Учет имущества, составляющего покрытие, осуществляется путем ведения реестра.
Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.