Мир Знаний

Ипотечное кредитование в Белгородской области (стр. 4 из 16)

В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации, привлекая таким образом средства на финансовых рынках.

Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что лишь малая доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты[10].

Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Вероятно, решение идти американским путем было обусловлено комплексом причин, многие из которых кроются в национальной российской психологии. Главную роль в американской модели играют специально созданные институты, поддерживаемые государством. В России роль такого института играет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Серьезный прогресс, достигнутый в последнее время благодаря развитию ипотечного законодательства и стабильному развитию первичного ипотечного рынка, позволили вплотную подойти к формированию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанной на использовании механизма секьюритизации.

Важной предпосылкой этому стало создание (по инициативе и при организационно-методическом содействии Госстроя России) в 1999-2004 гг. во всех регионах Российской Федерации региональных ипотечных агентств и компаний (региональных ипотечных операторов, далее РИО), которые накопили в результате активного участия в ипотечной программе АИЖК значительный позитивный опыт по организации выдачи ипотечных кредитов в регионах Российской Федерации.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно стал оформляться в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства (АИЖК) стали активно участвовать ведущие коммерческие банки, такие как ВТБ, КИТ Финанс и ряд других. Стали расти объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.

Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши)[11].

Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).

Суть функционирования института ипотеки в рамках двухуровневой модели состоит:

в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;

дальнейшей продажей его компании – агенту;

секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.

Секьюритизация существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты можно ожидать динамичного роста ипотеки в будущем.

Ряд крупнейших игроков на первичном ипотечном рынке уже реализовали первые «секьюритизации» ипотечных активов, выпустили и разместили ипотечные ценные бумаги за рубежом и в России (Внешторгбанк, Городской Ипотечный Банк, банк «Совфинтрейд», АИЖК). Этому предшествовали успешно реализованные сделки по структурированию (секьюритизации) иных кредитных продуктов (автомобильных кредитов, выданных АКБ «Союз» и кредитов, выданных на стадии строительства жилья «Банком жилищного финансирования»)[12].

По инициативе НАУИР и АСР, специалистами, которые приняли активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках (кроме Внешторгбанка) создана первая на ипотечном рынке частная специализированная компания (ипотечный кондуит) ОАО «RuMAC» (Русская ипотечная акцептная компания). Целью такой компании является организация и проведение секьюритизации (в первую очередь, ипотечной) в интересах российских первичных кредиторов.

Создание ипотечных кондуитов обусловлено тем, что самостоятельное рефинансирование первичного кредитора на фондовом рынке имеет экономический смысл (с точки зрения расходов и доходности) только при достижении определенных объемов ипотечного кредитования. Оптимальным является пул закладных, стоимость которого превышает 100 млн. долларов США (3 млрд. рублей).

Преимуществом трансграничных «секьюритизаций» является возможность привлечения более дешевых средств для рефинансирования ипотечных кредитов. Это будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Размещение ипотечных ценных бумаг, номинированных в рублях, на международных финансовых рынках будет стимулировать решение проблемы конвертации рубля[13].

Федеральная служба по финансовым рынкам предполагает внести изменения в ряд существующих законов (Гражданский кодекс РФ, Закон о несостоятельности (банкротстве), Закон о рынке ценных бумаг, Закон о банковской деятельности, Налоговый кодекс и другие). Предложенные изменения ориентированы на развитие секьюритизации различных активов, как во внутренних, так и в международных сделках, на создание благоприятной среды для инвесторов и заемщиков при осуществлении финансирования в России.

В настоящее время фондирование ипотечного бизнеса с помощью секьюритизации является затруднительным из-за возникшего кризиса в сегменте ипотеки subprime в США, который обернулся кризисом ликвидности рынков капитала мирового масштаба. Стоимость фондирования на международных рынках резко возросла[14]. Спрос на секьюритизационные финансовые инструменты сейчас практически отсутствует вследствие возникшего кризиса доверия и неадекватной системы оценки рисков по ипотечным ценным бумагам. Тем не менее, многие участники рынка планируют осуществлять сделки секьюритизации ипотечных активов в будущем, когда ситуация на фондовых рынках стабилизируется, а условия станут финансово выгодными.

1.3 РОЛЬ АИЖК В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

АИЖК является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. АИЖК создано по образу и подобию международных ипотечных агентств, в частности Федеральной национальной ипотечной ассоциации США. Целью функционирования АИЖК является развитие федеральной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, причем на рыночной, а не на дотационной основе. Так, АИЖК постепенно снижает ставки по ипотечным кредитам, например, с 18,0% в 2003 году ставки были снижены до 11,0-14,0% в 2006 году. Деятельность АИЖК заключается в выкупе у региональных операторов стандартизированных ипотечных закладных и в рефинансировании сформированных пулов на долговом рынке. Таким образом, агентство может поддерживать развитие ипотечного рынка и повышать его ликвидность, способствуя созданию единых стандартов ипотечного кредитования, которые облегчают формирование пулов закладных и их рефинансирование.

АИЖК разрабатывает единые стандарты для всех участников рынка. Все ипотечные закладные для рефинансирования через систему АИЖК должны иметь определенную форму, кроме того, они должны быть номинированы в рублях. Все закладные проходят процедуру проверки АИЖК.

АИЖК предлагает единое информационное пространство (ЕИС) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по Федеральным ипотечным стандартам. Внедрение Системы позволило автоматизировать 83 бизнес-процесса, которые связаны с выдачей, рефинансированием и сопровождением ипотечных кредитов, и таким образом значительно сократить сроки выкупа закладных и увеличить пропускную способность системы рефинансирования за счет сокращения транзакционных издержек. Возможности ЕИС позволяют также осуществлять регулирование ипотечных закладных с целью организации ипотечного покрытия под выпуск ипотечных ценных бумаг (рис.1 Приложения 1).

АИЖК является крупнейшей организацией по рефинансированию ипотечных кредитов в России и вторым по величине портфеля участником рынка ипотечного кредитования после Сбербанка. Уставный капитал компании составляет 5,09 млрд. руб. По итогам 2007 года АИЖК выкупило 39214 закладных на сумму 27,053 млрд. руб. АИЖК работает во всех регионах России с 68 Региональными операторами и 57 Сервисными агентами и имеет договора с 65 первичными кредиторами. По стандартам АИЖК работают 92 организации в 63 регионах России.