Поскольку по своей правовой сути договоры являются двух - или многосторонними сделками, к ним применяются правила о регулировании этих сделок.
Как и в отношении сделок, требование об обязательной нотариальной форме договора может быть закреплено законодательно или в соответствии с соглашением сторон договора. В последнем случае нотариальное удостоверение договора становится обязательным, несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора.
Нотариальное удостоверение договора происходит в соответствии с закрепленными Основами законодательства о нотариате общими правилами совершения нотариальных действий и требованиями, касающимися нотариального удостоверения сделок.
Рассмотрим основные моменты, на которые должен обратить внимание нотариус при удостоверении различных договоров.
После удостоверения личности обратившихся к нему за совершением нотариального действия по удостоверению договора лиц и проверки их полномочий, если они являются представителями сторон договора (граждан или юридических лиц), нотариус должен решить вопросы, относящиеся непосредственно к содержанию самого договора, его условиям.
Дело в том, что, не являясь стороной договора и не будучи вправе вмешиваться в определение сторонами договора их взаимных прав и обязанностей, нотариус тем не менее должен проследить за тем, чтобы заключаемый договор не противоречил требованиям законности, не нарушал закрепленные действующим законодательством правила. Таким образом, нотариус выступает в своеобразной роли независимого арбитра, вводящего свободную волю сторон в рамки законности.
Независимо от того, составляется ли текст договора нотариусом или представлен ему будущими сторонами договора, нотариус обращает особое внимание на содержание договора, формулировки отдельных его пунктов.
Прежде всего нотариус выясняет у обратившихся к нему лиц существо обязательств, которые должны быть оформлены будущим договором. Это необходимо для того, чтобы нотариус мог правильно определить вид договора, поскольку любая из сторон договора может или добросовестно заблуждаться относительно правовой природы своих взаимоотношений с другой стороной, или не быть достаточно компетентной в вопросах заключения сложных видов договоров, таких, как договор лизинга, доверительного управления имуществом, коммерческой концессии и т.д.
Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, а также договор, сочетающий в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Главное, чтобы такой договор точно соответствовал существу обязательственных отношений, возникновение которых предполагается между его будущими сторонами, и не представлял собой мнимую или притворную сделку. Содержание же таких комплексных договоров зачастую настолько сложно, что целесообразно поручить составление договора именно нотариусу, как квалифицированному профессиональному юристу.
Нотариус должен предостеречь стороны от заключения договора, совершение которого предполагается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия (мнимая сделка), или договора, который будет направлен на сокрытие другой сделки (притворная сделка). Нотариус должен разъяснить обратившимся к нему за совершением нотариального действия лицам последствия заключения таких сделок.
Далее нотариус определяет соответствие формы будущего договора характеру отношений сторон и иным обстоятельствам, имея в виду, что если для договоров того или иного вида законом предусмотрена строго определенная форма, договор следует заключать именно в такой форме.
Затем нотариус определяет, могут ли стороны будущего договора заключать такой договор, при каких условиях, выполнимы ли эти условия. Дело в том, что юридические лица могут осуществлять только те виды деятельности, которые закреплены в их учредительных документах, и не вправе выходить за рамки уставной деятельности. Кроме того, отдельные виды деятельности могут осуществляться юридическим лицом только на основании специального разрешения - лицензии.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. [13]
Кроме того, в соответствии с ГК отдельные юридические лица вправе вступать в договорные отношения только при определенных условиях. Например, в соответствии со ст.105 ГК права дочернего общества на заключение сделок могут быть ограничены обязательными для него указаниями основного общества; при заключении договора с дочерним обществом нотариус должен выяснить наличие таких обязательных указаний и их содержание.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе продавать это имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. [14] Разрабатывая договор с унитарным предприятием, предметом которого является объект недвижимости, нотариус должен выяснить, имеется ли согласие собственника на распоряжение этим имуществом.
Затем нотариус определяет содержание будущего договора, обращая внимание на конкретные его условия, учитывая, что стороны свободны в определении условий договора. Принудительное заключение договора возможно только при наличии обстоятельств, прямо предусмотренных законом, например при заключении публичного договора в соответствии с п.3 ст.426 ГК, или в случае добровольного принятия стороной на себя обязательства по заключению договора, например в соответствии с предварительным договором (ст.429 ГК).
Однако даже при взаимном согласии обеих сторон договор не должен содержать условия, противоречащие требованиям законности.
Составляя проект договора, нотариус прежде всего разрабатывает существенные условия договора: о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Законодательство, например, относит к существенным условиям договора купли-продажи товаров в кредит условие о цене, а для договоров личного и имущественного страхования - о сроке действия договоров.
Особое внимание при разработке договора нотариус должен обращать на следующие условия договора:
предмет договора, который подлежит согласованию сторонами, поскольку условия о предмете позволяют индивидуализировать предмет исполнения. Кроме того, предмет договора имеет определяющее значение для характера самого договора. Если сторонами не достигнуто согласие по вопросу о предмете договора, то исполнение по договору становится невозможным и сам договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным. [15]
Например, в договоре относительно недвижимого имущества предмет договора идентифицируется в соответствии со следующими характеристиками:
1) вид объекта недвижимости: земельный участок, здание или сооружение; прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение);
2) конкретное наименование объекта недвижимости, если оно существует;
3) кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается при его кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения; адрес (место нахождения) недвижимости;
4) площадь объекта, указываемая по документам (фактическая) либо по кадастровому плану;
5) назначение объекта недвижимости, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков указывается категория земель;
6) сведения о праве собственности и об иных правах на предмет договора. Например, текст договора купли-продажи объекта недвижимого имущества должен содержать записи о праве собственности и об иных вещных правах продавца. Эти записи вносятся в текст договора на основании сведений правоустанавливающих документов со ссылкой на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен, а также когда и где он зарегистрирован).
Договор должен содержать указание на вид права (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитута). Если объект недвижимости находящийся в общей долевой собственности нескольких лиц, в тексте договора указываются соответствующие размеры долей.
Кроме того, в текст договора включаются сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, являющееся предметом договора: сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, и др., с указанием не только вида, но и содержания ограничения, срока его действия, лица, в пользу которого ограничиваются права.