Належність оренди будівель (споруд) до договірного типу оренди зумовлюється тим, що вона, як і будь-який договір оренди, спрямована на оплатної передачі майна у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до розглянутого зобов'язанню загальних положень про оренду, що не суперечать специфіці оренди будівель (споруд). У ст. 625 ЦК РФ сказано, що загальні положення про оренду застосовуються до оренди будівель (споруд), якщо інше не передбачено спеціальними правилами про неї. 1.4.3. Специфічною ознакою, який зумовив виділення оренди будівель (споруд) як особливого виду оренди, є предмет договору. У тому випадку, коли предметом зобов'язання виступають будівлі (споруди), потрібне спеціальне правове регулювання.
Предметом аналізованого договору може бути не будь-яка нерухомість, а тільки така її різновид, як будівля (споруда). Тому норми § 4 глав. 34 ЦК РФ відображають, з одного боку, родові якості нерухомості, що характеризують будь-який її вид, у тому числі і будівля (споруда), і, з іншого боку, специфічні ознаки будівлі (споруди), що виділяють його серед інших видів нерухомості.
Родовими ознаками будь-якої нерухомості є особлива цінність і неповторність даних об'єктів, що вимагають їх індивідуалізації та обліку. Специфіка регламентації, обумовлена родовими особливостями нерухомості, виражається в наступному.
По-перше, вона стосується форми договору. Договір оренди будівлі (споруди) повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність угоди (п. 1 ст. 651 ЦК РФ).
По-друге, у п. 2 ст. 651 ЦК РФ йдеться про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
По-третє, договір оренди будівлі (споруди) повинен передбачати розмір орендної плати. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ (шляхом встановлення ціни, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари), не застосовуються.
По-четверте, ГК РФ передбачає особливий порядок передачі будинку (споруди) в оренду і його повернення орендодавцю. Згідно зі ст. 655 ЦК РФ передача будинку (споруди) повинна оформлятися передавальним актом, що підписується сторонами. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Необхідність особливого порядку передачі будинку (споруди) пояснюється специфікою даних об'єктів. Вони мають особливу цінність. Факт передачі будівлі або споруди в оренду породжує серйозні правові та майнові наслідки. Тому дуже важливо гранично точно встановлювати, чи відбулася передача нерухомості орендарю і якщо відбулося, то коли саме. Важливо також зафіксувати, в якому стані нерухомість була передана орендареві. Крім того, факт передачі будинку (споруди) орендарю важко встановити в силу того, що це майно фізично не пересувається. Деякі положення інституту оренди будівель (споруд) відображають специфіку даних об'єктів у контексті спрямованості на передачу майна у тимчасове користування. Це, зокрема, стосується п. 2 ст. 651 ЦК РФ, згідно з яким договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Встановлення вимоги про державну реєстрацію договору при оренді будівель і споруд (на відміну від продажу нерухомості, для якої встановлена обов'язковість державної реєстрації лише переходу права власності та інших речових прав) обумовлено тим, що при передачі майна у тимчасове користування належний облік договірних відносин може бути забезпечений тільки шляхом державної реєстрації самої угоди.
5. Договір оренди підприємств
Згідно зі ст. 656 ЦК РФ за договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку , на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Даним договором присвячений § 5 гл. 34 ЦК РФ. Оренда підприємства сформульована у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що аналізованих зобов'язання, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінними якостями, котрі зумовили специфічне правове регулювання.
Належність розглянутого зобов'язання до оренди зумовлюється тим, що воно, як і будь-який договір оренди, направлено на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до оренди підприємства загальних положень про оренду, що не суперечать специфіки підприємства. У ст. 625 ЦК РФ законодавець вказав, що загальні положення про оренду застосовуються до договору оренди підприємства, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.
Оренда підприємства передбачає наділення орендаря широкими правами по використанню орендованого майна, аж до відчуження матеріальних цінностей, що входять до складу майна орендованого підприємства (ст. 660 ГК РФ).
При оренді підприємства майновий комплекс передається у тимчасове користування, а не у власність на умовах повернення майна того ж роду і якості (як це відбувається в позиковому зобов'язанні), підтверджується тим, що для орендодавця має значення процес користування підприємством. У ЦК України передбачено, що в процесі виконання договору оренди не повинна зменшуватися вартість підприємства (ст. 660 ГК РФ).
Оскільки оренда підприємства ґрунтується на передачі об'єктів цивільних прав у тимчасове користування, норми про оренду найбільшою мірою відповідають потребам регулювання даних правовідносин, і розглядається зобов'язання обґрунтовано віднесено законодавцем до договору оренди.
Специфіка підприємства виражається в тому, що воно являє собою майновий комплекс, до складу якого поряд з майном входять зобов'язальні права вимоги і борги, а також виключні права. Дана специфіка визначила особливості правової регламентації. Більшість норм інституту оренди підприємств стосуються питань заміни особи в зобов'язанні, а також забезпечення прав кредиторів.
6. Договір фінансової оренди (лізингу)
Договір фінансової оренди (лізингу) визначено у ст. 665 ГК РФ як зобов'язання, за яким орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей.
Суть відносин, регульованих нормами інституту лізингу, полягає в наступному. З одного боку, особа (орендар), що не має економічного інтересу (або можливості) у придбанні майна у власність, відчуває потребу у використанні цього майна. З іншого боку, власник не бажає передавати цікавить орендаря майно в оренду, але готовий продати його. З третього боку, існує особа, у якого немає у власності майна, необхідного орендареві, але є грошові кошти, які воно має можливість вкласти в придбання цього майна, з тим щоб, здаючи його в оренду, отримувати доходи на вкладений капітал у вигляді орендної плати . З'єднання зазначених осіб в одному правовідносинах дозволяє задовольнити їхні економічні інтереси. Оскільки дані правовідносини реально існують, потрібна правова база, що забезпечує їх ефективне регулювання.
Лізинг сформульований у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що він, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.
Договір лізингу, як і будь-який інший вид оренди, спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Дана спрямованість дозволяє застосовувати до лізингу велика кількість загальних положень про оренду. Розмістивши інститут лізингу в § 6 гл. 34 ЦК РФ, законодавець вказав у ст. 625 ЦК РФ, що загальні положення про оренду застосовуються до лізингу, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.
Дійсно, лізингові відносини мають специфіку, що відрізняє їх від звичайного договору оренди. Дані особливості потребують правового відображення. Однак при вирішенні питання про те, в якому статусі повинен розглядатися лізинг в системі цивільних договорів - як самостійний договірний тип або як вид оренди - необхідно враховувати ступінь впливу специфіки лізингу на норми інституту оренди. Якщо специфіка лізингу виключає можливість застосування до нього всіх або більшості пологових орендних норм, то можна говорити про лізинг як про самостійне типі договору. Якщо ж особливості лізингу залишають можливість і необхідність застосування до нього значної кількості загальних положень про оренду, то слід прийти до висновку про те, що лізинг є видом оренди. Правильне визначення формального статусу зобов'язання в системі договорів (вид договору або самостійний тип договору) має велике значення для створення законодавчого механізму, що забезпечує можливість застосування до зобов'язання тих норм, які повинні до нього застосовуватися. Якщо до лізингу застосовні загальні положення про оренду, то його слід формулювати як вид оренди, щоб створити законодавчу основу для застосування до нього відповідних орендних норм.