Оренднівідносини
ЗМІСТ
ВСТУП
1. Поняття і загальна характеристика договору оренди
2. Договір прокату
3. Договір оренди транспортних засобів
4. Договір оренди будівель і споруд
5. Договір оренди підприємств
6. Договір фінансової оренди (лізингу)
7. Договір найму житлового приміщення
ВИСНОВОК
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
ВСТУП
У ст. 606 ГК РФ договір оренди визначено як зобов'язання, за яким орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. З даного визначення видно, що в орендному правовідносинах спрямованість на передачу майна у тимчасове користування уточнюється ознакою. Договором оренди присвячена глав. 34 ЦК РФ. У § 1 глав. 34 ЦК РФ виділені загальні положення про оренду, які мають певне значення.
Інститут оренди обраний законодавцем як базовий для регулювання всіх зобов'язань, спрямованих на передачу майна у тимчасове користування. У ньому містяться не тільки норми, що регламентують оплатне відносини з передачі майна у тимчасове користування, а й уніфіковані правила, зумовлені спрямованістю зобов'язання на передачу майна у тимчасове користування незалежно від його оплатне або безоплатність. Ці уніфіковані положення застосовні не тільки до оренди, але і до безоплатного користування. У ст. 689 ГК РФ перераховані орендні правила, застосовні договору безоплатного користування.
1. Поняття і загальна характеристика договору оренди
По-перше, цивільне право призначене, головним чином, для регулювання відплатних відносин, сутність зобов'язання певної спрямованості в найбільш чистому вигляді проявляється в безкоштовне договорі.
По-друге, незважаючи на те, що орендні відносини можуть характеризуватися додатковими особливостями, які вимагають законодавчого закріплення, всі вони мають єдину основу правового регулювання, зумовлену спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування. Загальні положення про оренду є уніфіковані норми, які можуть застосовуватися до будь-яких видів та різновидів договору оренди, якщо інше не встановлено правилами про ці договори (ст. 625 ЦК РФ).
По-третє, загальні положення про оренду призначені для безпосереднього регулювання найпростіших орендних відносин, не ускладнених іншими нормотворча ознаками. Ознака спрямованості дозволяє відмежувати договір оренди від інших зобов'язань, що мають з орендою зовнішню схожість. Так, зобов'язання оренди, що передбачає викуп орендованого майна шляхом перерахування певної суми орендних платежів, зовні схоже з договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Проте правова природа цих правовідносин принципово різна. Будь-який договір купівлі-продажу, в тому числі з розстроченням платежу, спрямований на передачу майна у власність. Порядок і умови оплати мають вторинне значення. Вони не впливають на спрямованість зобов'язання. Тому купівля-продаж з розстрочкою платежу регламентується нормами про купівлю-продаж. Згідно з договором оренди, навпаки, основним обов'язком власника є передача орендарю майна у тимчасове володіння та користування. Наявність в орендному правовідносинах елемента купівлі-продажу, що передбачає викуп майна шляхом внесення орендної плати, не змінює основної правової природи договору оренди. Умова про викуп, тобто про перехід права власності на договірне майно, починає діяти лише в певний момент, коли загальна сума виплаченої орендної плати стає рівною сумі викупу. До цього моменту зобов'язання підпорядковується нормам про оренду.
У ст. 614 ЦК України передбачено, що орендна плата може встановлюватися не тільки у вигляді грошових платежів, але також і у формі встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів; надання орендарем певних послуг; передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Крім того, сторони можуть поєднувати зазначені форми, а також використовувати інші форми оплати оренди. Право відношення, в якому орендна плата виплачується у не грошовій формі, є по суті змішаним договором, що з'єднує орендне зобов'язання і зобов'язання тієї спрямованості, яку має форма виплати орендної плати (передача майна у власність, виконання роботи, надання послуги тощо).
Встановивши можливість використання подібних форм оплати оренди, законодавець ніяк не врегулював в гол. 34 ЦК РФ особливості подібних відносин. Тому доводиться обмежуватися загальним правилом п. 3 ст. 421 ГК РФ про те, що до даних зобов'язаннями повинні застосовуватися у відповідних частинах норми про зобов'язання, елементи яких містяться у змішаному договорі. У той же час слід відзначити, що поєднання в одному правовідносинах елементів оренди та інших зобов'язань породжує численні питання, пов'язані з поєднанням норм різних договірних інститутів. Загальне правило п. 3 ст. 421 ГК РФ не дає на них відповіді. Тому видається, що більш детальна регламентація орендних відносин, в яких орендна плата виплачується у не грошовій формі, дозволила б зробити їх регулювання більш ефективним.
Орендні відносини різноманітні. Специфіка тих чи інших видів оренди зумовлюється різними факторами. Так, норми § 2 глав. 34 ЦК РФ присвячені регулюванню договору прокату. Головною ознакою, в якому вимагали формування спеціальної правової бази для регулювання даного виду оренди, є постать орендодавця. У § 3 глав. 34 ЦК РФ зібрані норми, що відображають специфіку оренди транспортних засобів. Нерозривний зв'язок будівель (споруд) з землею і особлива цінність об'єктів нерухомості породили необхідність специфічного правового регулювання оренди будівель і споруд, оформленого законодавцем у § 4 глав. 34 ЦК РФ. Норми § 5 глав. 34 ЦК РФ відображають особливості підприємства як предмета оренди. Основним завданням законодавця при формуванні правової бази лізингу, закріпленої в § 6 глав. 34 ЦК РФ, було встановлення спеціальних правил взаємовідносин між орендарем і продавцем і між орендодавцем та орендарем з приводу придбання предмета оренди. Загальні положення про оренду, виділені в § 1 глав. 34 ЦК РФ, в силу свого уніфікованого значення застосовні до всіх її видах. Відповідне правило закріплене в ст. 625 ЦК РФ. Вторинні особливості орендних відносин, які спричиняють формування конкретних видів договору оренди, лише уточнюють правове регулювання, обумовлене спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування. Перераховані зобов'язання виділені законодавцем як види оренди, а не як самостійні договірні типи, саме в силу того, що зумовлюють їх вторинні нормотворча ознаки не перешкоджають застосуванню до них більшості загальних положень про оренду.
2. Договір прокату
Договір прокату визначений у ст. 626 ЦК РФ як зобов'язання, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування. У даній нормі підкреслено також, що майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Прокат сформульований у Цивільному кодексі України як вид договору оренди. Це означає, що він, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.
Договір прокату, як і будь-який інший вид оренди, спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Дана спрямованість дозволяє застосовувати до прокату велика кількість загальних положень про оренду. Розмістивши інститут прокату в § 2 гл. 34 ЦК РФ, законодавець вказав у ст. 625 ЦК РФ, що загальні положення про оренду застосовуються до прокату, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.
Головною ознакою, в якому вимагали формування спеціальної правової бази для регулювання прокату, є участь на стороні орендодавця особи, що здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності.
Участь у договорі орендодавця-професіонала потребує специфічного правового регулювання:
По-перше, участь у зобов'язанні особи, професійно спеціалізується на певному виді діяльності (у даному випадку на здачі майна в оренду), вносить у відносини сторін елемент фактичної нерівності, так як професіонал, безумовно, економічно сильніше непрофесіонала. Оскільки сторони в цивільному право відношенні повинні виступати як рівноправні суб'єкти, економічну нерівність повинно нівелюватися правовими засобами. Відповідно до ЦК РФ економічну нерівність, яка потребує правового противаги, існує в будь-яких орендних відносинах, в яких бере участь орендодавець-професіонал, незалежно від того, хто виступає на боці орендаря - споживач чи підприємець. Цей висновок випливає з легального визначення договору прокату, що міститься у п. 1 ст. 626 ЦК РФ, в якій сказано, що орендоване майно може використовуватися як для споживчих цілей, так і для інших цілей, передбачених договором або випливають із суті зобов'язання.
Таким чином, оскільки норми інституту прокату спрямовані на усунення економічної нерівності, що існує в будь-яких відносинах з участю орендодавця-професіонала (незалежно від того, хто виступає на боці орендаря), необхідним і достатнім кваліфікуючою ознакою договору прокату є участь у зобов'язанні орендодавця-професіонала.
Вирішуючи завдання нівелювання економічної нерівності сторін у договорі прокату, законодавець встановив ряд відповідних норм. Наприклад, на орендодавця покладені додаткові обов'язки, пов'язані з наданням майна в оренду (перевірка справності майна у присутності орендаря, ознайомлення орендаря з правилами експлуатації майна). Встановлено більш жорсткі правила щодо усунення недоліків зданого напрокат майна (ст. 629 ГК РФ). На орендодавця покладено імперативна обов'язок щодо проведення капітального і поточного ремонту. Орендарю надано право відмовитися від договору в будь-який час з попередженням про це орендодавця не менше ніж за десять днів (ст. 627 ГК РФ).