Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность - перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов). Ввиду значительных особенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются[89]. Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи (перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение в решениях Президиума ВАС РФ.
Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, "физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане – не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).
Гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации). В возрасте от 14 до 18 лет на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Продавцами нежилых помещений могут выступать и юридические лица. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Поэтому «с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество»[90].
Участие организаций в договорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.
«Правоспособность - необходимое условие для правообладания...»[91]. Все коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью. Это означает, что они могут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений, установленных законодательством. Кроме законодательных ограничений сами учредители организации или общее собрание участников (например, в ООО) могут установить запрет на занятие отдельными видами деятельности либо указать исчерпывающий (законченный) перечень этих видов деятельности в учредительных документах.
Специальную правоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия и те коммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительных документах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальная правоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельности данного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находит выражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать и осуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности, указанной в учредительных документах.
Определение предмета и цели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее - коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при создании юридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путем последующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) и является обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничение устанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица. Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность, исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все виды деятельности, за исключением запрещенных законом). Поэтому с точки зрения законодателя целесообразно при определении юридической судьбы заключенной сделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объем правоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых, признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение (учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента, поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческих организаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью. Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ. Итак, ст. 173 ГК РФ устанавливает основания недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.
Что же касается некоммерческих организаций и некоторых коммерческих организаций, обладающих целевой правоспособностью (унитарные предприятия, банки, страховые организации и т.п.), можно заметить следующее. Предмет и цели их деятельности определяются законом или иными правовыми актами, и заключение таким юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности, является нарушением правовых норм. Да и сторона по сделке, вступая в договорное отношение с юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, знает (или должна знать) об установленных в законе ограничениях, в любом случае «никто не может оправдываться незнанием права». Цели деятельности некоммерческих и коммерческих организаций, имеющих специальную правоспособность, ограничены не учредительными документами, а положениями соответствующих правовых актов; в учредительных документах только воспроизводятся возможные цели и виды деятельности. Поэтому при совершении такой организацией сделки, выходящей за пределы её правоспособности, должно применяться общее правило ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки)[92].
Указание в учредительных документах юридического лица конкретных видов деятельности не означает, что допускается заключение сделок, связанных только с осуществлением того или иного вида деятельности, указанного в документах. Главное, чтобы заключаемая сделка служила достижению цели, ради которой было создано юридическое лицо, и соответствовала этим целям. Так, организация, образованная для оказания юридических услуг гражданам, вправе приобрести помещение, необходимое - для размещения своих работников.
Для осуществления отдельных видов деятельности государство вводит такое ограничение, как лицензирование (получение специального разрешения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на занятие конкретной деятельностью). «Лицензирование служит средством легитимации, вхождения юридического лица или индивидуального предпринимателя в хозяйственный оборот»[93]. Сделка, совершенная юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, не имеющим лицензии на занятие соответствующего вида деятельности, может быть признана судом недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о её незаконности.
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (ст. 53 ГК РФ). «Орган юридического лица — это правовой термин, означающий лицо (единоличный орган) или группу лиц (коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)»[94].
Все действия органа юридического лица, совершенные в пределах его компетенции, являются действиями юридического лица и порождают для него юридические последствия.
В гражданском обороте юридическое лицо может выступать не только через свои органы, но и через представителей[95].
Полномочия представителей определяются доверенностью, оформленной в надлежащем порядке и подписанной руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами юридического лица, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ). К числу представителей юридического лица относятся и руководители филиалов и представительств (см. ч. 2 п. 3 ст. 55 ГК РФ). В случае, если договор купли-продажи будет заключен неуполномоченным лицом (т.е. при отсутствии у последнего полномочий действовать от имени другого лица (например, отсутствие доверенности у руководителя филиала[96]) или при превышении таких полномочий), то права и обязанности из договора возникают непосредственно у лица, заключившего сделку (за исключением случаев её последующего одобрения представляемым лицом)[97].
На практике юридические лица чаще всего образуются в форме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В ряде случаев законодатель регламентирует порядок принятия юридическим лицом решения по отчуждению (приобретению) имущества. Речь идёт, прежде всего, об особом порядке заключения так называемых «крупных сделок», регулируемом ст.ст.78-79 ФЗ РФ от 26.12.95 г. «Об акционерных обществах» (далее - закон об АО)[98], ст. 46 Ф3 РФ от 8.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - закон об ООО)[99]. Целью принятия названных норм (ограничивающих заключение сделок руководящими органами) является защита непосредственно юридического лица (АО, ООО) и его участников.