Втім, реальними власниками землі українські громадяни зможуть себе відчути лише з 1 січня 2005 року. До цього часу вони не можуть продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для державних та суспільних потреб (врахувано норми Закону України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)", прийнятого 18 січня 2001 року). Але Кодекс передбачає певні винятки за наявності поважних причин. Наприклад, суд за позовом власника може скоротити зазначений термін до двох років. Проте перелік "поважних причин" автори Кодексу так і не вказали, тому відповідь на це питання, очевидно, дасть судова практика.
Відповідно до Земельного Кодексу нерезиденти мають право купувати землі несільськогосподарського призначення, а землі сільськогосподарського призначення можуть брати в довгострокову оренду не менше, ніж на 50 років. Цього часу достатньо, аби окупити навіть великі обсяги інвестицій. Купувати ж українську землю іноземці зможуть лише через 20 років. У випадку набуття іноземними громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у спадщину, така власність підлягає відчуженню протягом року.
З метою запобігання роздрібнення земельних масивів та створення умов для раціонального використання ріллі, Земельний кодекс запроваджує інститут спільної часткової власності на землю між громадянами та юридичними особами, яка виникатиме:
а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
б) після придбання у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;
в) при спадкуванні земельної ділянки двома або більше особами;
г) за рішенням суду.
Між громадянами допускається право спільної сумісної власності на землю.
Право користування землею – пошуки нового
Складовою права на землю є право користування землею. Цей інститут не новий для України, оскільки Земельний кодекс у редакції від 13 березня 1992 року визначав постійне і тимчасове користування землею (ст.7), а також оренду землі як різновид тимчасового користування. На практиці різниця між орендою і тимчасовим користуванням була майже непомітною. Вона полягала в тому, що за оренду сплачувалася орендна плата, про яку домовлялися сторони, а за користування стягувався земельний податок згідно з Законом України "Про плату за землю".
Новий Кодекс скасував інститут тимчасового користування землею, залишились постійне користування і оренда земельної ділянки. Щоправда, постійне користування буде обмежене наданням земельних ділянок лише із земель, які знаходяться у державній чи комунальній власності підприємствам, установам та організаціям, що фінансуються із Державного чи місцевого бюджетів. Усі інші суб'єкти землекористування повинні користуватися землями на умовах оренди або придбати їх у власність. Підприємства, установи, організації та громадяни, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, повинні до 1 січня 2003 року переоформити в установленому порядку право оренди на них.
Для введення такого обмеження були вагомі причини. Так, набула поширення практика передачі фермерам земельних ділянок у постійне користування без будь-яких обмежень на використання. Це призводило до того, що територію використовували для посіву одних культур 3-5 років поспіль. У результаті, землі забруднювались, знижувалась їх родючість.
Оренда земельної ділянки, за новим Кодексом, може бути короткостроковою – не більше 5 років, та довгостроковою – не більше 50 років.
Земельні сервітути: з римського права до українського
Крім права власності, постійного користування та права оренди, у Земельний кодекс потрапили деякі положення римського права, а саме інститут земельних сервітутів. Земельний сервітут – право власника землі або землекористувача на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Наприклад, особа – власник ділянки, яка не має прямого сполучення з водоймою, має право вимагати від власника сусідньої ділянки дозволу на прогін худоби до водопою через його ділянку.
У радянському земельному законодавстві поняття "земельні сервітути" було відсутнє. Раніше особливих проблем з користуванням землею сусіда не виникало. Однак, із введенням права приватної власності ситуація змінилась. Конституція України та інші законодавчі акти гарантують власнику право визначати порядок використання належної йому земельної ділянки. Відтепер, у суспільних інтересах права власника можуть певним чином обмежуватися законом. Новий Земельний кодекс передбачає покладення на власника ділянки обов'язку дозволити її використання іншими особами, тобто встановлення земельного сервітуту.
Інші питання землі
У новому Земельному кодексі залишився такий анахронізм, як нормування розмірів земельних ділянок, які набуваються і можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб. Однак, певні зрушення в цій сфері все ж є. Так, якщо за чинним законодавством у приватній власності або на праві постійного користування особа могла мати 50 га землі, то за новим Кодексом громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Ця норма діятиме до 1 січня 2010 року (п.13 "Перехідних положень" Земельного кодексу). Підсобне господарство тепер може бути розширене до 2 га (зараз допускається лише 0,6 га).
Не менш цікаві новації Кодекс запроваджує і у сфері лісового господарства. Передбачено, що землі лісового і водного фондів можуть перебувати в державній, комунальній, а також приватній власності. Громадянам і юридичним особам надано право набувати у власність земельні ділянки для заліснення. За рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади вони також можуть безоплатно або за плату набувати у власність замкнені земельні ділянки лісового фонду загальною площею до 5 гектарів у складі угідь селянських (фермерських) та інших господарств (ст.56). До того ж, у власність переходять штучно створені ліси.
Особам надано право створювати водойми на землях, які знаходяться у приватній власності, для власних потреб та підприємницької діяльності. Згідно зі ст.59 Кодексу, замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів) можуть безоплатно передаватись у власність громадянам і юридичним особам. На своїх земельних ділянках власники можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми. Кодекс також врегулював питання землекористування у прибережних смугах.
Серед інших кардинальних змін, які передбачені Земельним кодексом, – виникнення права на земельну ділянку за набувальною давністю у випадках, коли громадянин чи юридична особа добросовісно, відкрито, безперервно протягом 15 років користується нею. Це дозволяє зняти безліч проблем, пов'язаних із юридично неоформленими земельними ділянками, та залучити до бюджету додаткові кошти від справляння плати за землю. Вперше детально визначені правовідносини власників і землекористувачів сусідніх земельних ділянок, встановлені вичерпні підстави припинення права власності і переходу права на земельну ділянку.
На спільній правовій базі країн Європейського Співтовариства побудована класифікація земель України. Визначено механізм їх розмежування, права державної і комунальної власності та порядок передачі земель з державної власності у комунальну, і навпаки. Суттєво спрощена процедура відведення земельних ділянок, що раніше викликало справедливі нарікання інвесторів та гальмувало інвестиційні процеси.
4.Перспективи земельної реформи
Прийняття Земельного кодексу не вирішує всіх нагальних проблем, пов'язаних із землею, а визначає лише напрямки подальших дій. Аби “земельний механізм” запрацював, необхідно прийняти ще близько 30 законів, зокрема, про грошову оцінку землі, про Земельний (іпотечний) банк, про Державний земельний кадастр, про землеустрій, про іпотеку, про розмежування державної, комунальної і приватної власності тощо.
Після введення в дію Земельного кодексу надходження до бюджету лише від плати за землю (в тому числі від оренди) складатимуть 3 мільярди гривень щорічно, а від продажу земель несільськогосподарського призначення – понад 40 мільярдів гривень. Земельний обіг сільськогосподарських угідь передбачається на рівні 1-2 відсотків.
З'явиться новий товар – земля, яку можна використовувати для забезпечення фінансових зобов'язань. У земельному фонді України – 33 млн. га ріллі, вартістю 140-350 млрд. грн. Під таку надійну заставу кредити виділятимуть не лише вітчизняні банки, а й іноземні структури. Введення землі в обіг заспокоїло і західних партнерів, яких українська сторона поспішила повідомити про свої досягнення. Вже 31 жовтня керівництво Світового банку під час зустрічі з прем'єр-міністром України висловило готовність зосередити свою роботу на українському АПК, зокрема, на питаннях його кредитної підтримки. Для цього Світовий банк готовий надати Україні кредит у розмірі 132 млн. доларів.
На початок 2002 року 6,5 млн. селян стали власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай). Розпочався активний процес оформлення Державних актів на право приватної власності на землю. Однак сьогодні Державні акти отримали лише 1 млн. 300 тисяч селян. 1 жовтня Американське урядове агентство з міжнародного розвитку (USАID) виділило Україні 14,5 млн. доларів на видачу близько 1 млн. 800 тисяч Державних актів на землю, передбачених земельною реформою. Таким чином, Україні доведеться самостійно виготовити ще близько 3 млн. 200 тисяч документів на суму близько 25,5 млн. доларів. Очевидно, робитимуть це за рахунок селян, які виявлять бажання отримати землю в натурі. В результаті земля суттєво "підскочить" у ціні.
Такі адміністративні перепони, ймовірно, стимулюватимуть селян здавати свої земельні паї в оренду, або й взагалі продавати їх, що не відповідає інтересам українського села.
ВИКОРИСТАНА ЛІТЕРАТУРА
1. Онищенко О. та ін. Проблеми реформування відносин власності та організаційних структур господарювання на селі //Економіка України. – №9. – 1998.– С.12.
2. Право собственности в Украине /Под ред.Шевченко Я.Н.. – К.: Блиц- информ, 1996. – 320 с.
3. Федоров М. Трансформація земельних відносин в аграрній сфері // Економіка АПК.– № 4. – 1998. – С.12-17.
4. Шепотько Л. та ін. Село: сучасна політика і стратегія розвитку. – К., 1997. – 328 с.
5. Доценко-Білоус Н. Право на землю від декларацій до дій. – Київ, Нова Політика, 2001.
[1] ст. 35 Закону України «Про власність» від 27.03.91 р.
[2] ст.20 Закону України «Про власність» від 07.02.91р.
[3]п.3 ст.18 Закону України «Про підприємство в Україні» від 07.02.91р.