Мир Знаний

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 2 (стр. 4 из 11)

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность [18, с.17]. Модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России [11, с.42-48].

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям. Развитие законодательства шло от простой к более сложной модели: сначала был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и лишь недавно Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

В Удмуртии действует американская модель ипотеки, подразумевающая совместное финансирование ипотеки: со стороны органов государственной власти, кредитных организаций, страховых компаний и пенсионных фондов.

Как показывает опыт прошлых лет, именно модель США стала наиболее привлекательной в части реализации на удмуртской почве.

Анализируя возможные модели развития рыночных систем рефинансирования жилищных кредитов в России, можно выделить также несколько различных схем привлечения долгосрочных ресурсов:

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов или закладных;

- привлечение от граждан долгосрочных целевых депозитов;

- привлечение заемных средств под залог прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам;

- уступка прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

- использование закладной в качестве инструмента рефинансирования.

Возможности привлечения ресурсов от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N28, разработан Закон “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”, который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска особых ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам. Предполагается, что эмиссию может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо, чтобы ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам предоставлялись в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Закон должен определить требования к обеспечению этих ценных бумаг, то есть к тем ипотечным кредитам и закладным, на основе которых и выпускаются ценные бумаги, а также особый статус держателей ипотечных ценных бумаг.

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства [7].

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам – договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Необходимо отметить при этом, что уступка прав требований по договору об ипотеке действительна только в случае, если новому залогодержателю будут уступлены права требования по основному обязательству – кредитному договору. Таким образом, новый залогодержатель становится и новым кредитором. С этим связана уже не столько процедурная, сколько правовая проблема. Несмотря на отсутствие прямых запретов в законодательстве банки–кредиторы совершают сделки по переуступке прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам только с организациями, имеющими лицензию на совершение кредитных операций. В противном случае в существующей судебно-арбитражной практике сделки по переуступке прав по кредитным договорам некредитным организациям признаются ничтожными.

Попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты, была предпринята в рамках Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, который ввел специальный оборотный инструмент - новый вид ценных бумаг – закладную, документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Особенностью этой ценной бумаги является то, что закладная является именной, неэмиссионной ценной бумагой, составляется залогодателем и должником (если они не одно и то же лицо), регистрируется в органе государственной регистрации и выдается первоначальному залогодержателю. После этого она может быть передана другому владельцу путем совершения передаточной надписи. Таким образом, возникает возможность осуществления достаточно простой и легко оформляемой в отличие от цессии процедуры передачи прав требований по обязательствам от одного кредитора другому и соответственно возможности рефинансирования первого [35, с.57-62].

Теоретически закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка – заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями-операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:

а) через покупку закладных напрямую инвестором;

б) через кредитование под залог закладных;

в) через приобретение ценных бумаг, выпущенных на основе пулов закладных.

Закладные, являясь по своей сути персонифицированными ценными бумагами, отражают все особенности каждого конкретного финансового обязательства, обеспеченного ипотекой. Лицу, приобретающему закладную необходимо тщательно изучить все существенные условия, как по основному, так и по обеспечивающему обязательству, зафиксированным в закладной. В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором обращаются ценные бумаги, созданные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными параметрами: целями и сроками кредита, условиями его предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые ипотечные ценные бумаги имеют обезличенный характер, то есть не носят на себе конкретных особенностей каждой из ипотечных сделок и могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.

С учетом перспектив использования закладных как инструмента рефинансирования кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты, их законодательное введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования. Однако практика использования закладных пока что уникальна и анализ этого инструмента говорит о том, что массовое использование закладных может повлечь ряд проблем, связанных как с правовыми взаимоотношениями участников, так и с процедурными действиями.