Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.
Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Ижкомбанк» начал осуществлять кредитование в городах Удмуртской республики: Глазов, Воткинск, Сарапул, Можга. В малых городах и селах УР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Ижкомбанк» предлагает кредиты не только жителям Удмуртской республики, но и Татарстана, Пермского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.
Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то время как в «Мобилбанке» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Газпромбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «Мобил-банка» и «Газпромбанка» явное преимущество перед АКБ Ижкомбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры в долгосрочном периоде повышаются. Следовательно, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%.
Как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Мы считаем целесообразным рекомендовать АКБ «Ижкомбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.
В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка “длинных” дешевых денег. Среди основных причин — неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам.
Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Пути решения есть и в этой ситуации, но они либо рискованные, либо занимают слишком много времени из-за многоэтапности [24, с.107-118].
Как показывают данные социологических исследований к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации следует отнести:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого–то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Удмуртской Республики 50–60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
В Удмуртской Республике одним из сдерживающих факторов увеличения объемов строительства жилья является отсутствие подготовленных строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья [24, с.107-118].
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
7. Большое количество субсидий в этой сфере и их "слабая адресность". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
9. Непрозрачные источники доходов граждан.
10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Удмуртской Республике пока не существует.
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования
Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В настоящее время в России наблюдается ипотечный бум, и число банков, желающих к нему приобщиться, ежегодно увеличивается на 15%.
Выбор кредитных организаций на рынке Удмуртии широк. Только за минувший год количество выдающих ипотечные кредиты возросло с 10 до 18. Это несомненное достоинство нашего рынка. Но именно из-за развитого предложения поиск самых выгодных условий для получения кредита отнимает у наших сограждан немало времени. Если добавить к этому временные затраты на сбор и оформление необходимых документов, а также поиск подходящей квартиры – приобретение жилья «съест» много времени и душевных сил [39].
В «Росгосстрахе» решили помочь покупателям жилья. Совместно с Ипотечной корпорацией Удмуртской Республики "Росгосстрах" в конце прошлого года открыли в Ижевске два бесплатных ипотечных сервисных центра.
Теперь клиенту достаточно будет только обратиться в сервисный центр компании «Росгосстрах», где ему предоставят полную информацию о программах ипотечного кредитования, действующих в Удмуртии. А также помогут подобрать в том или ином банке наиболее оптимальную из них, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей конкретного заемщика, собрать пакет документов, необходимых для получения кредита, выбрать риэлтерскую компанию, которая предложит искомые варианты жилья, и довести всю процедуру до оформления ипотечного займа.
Оформлять ипотеку через сервисный центр выгодно не только заемщику. Банк и риэлтер также могут найти ряд преимуществ – для первого упрощается процедура проверки подлинности предоставленных документов, а второму не приходится искать клиентов.
Услуги сервисного центра, подчеркивают страховщики, не обременят потребителя дополнительными денежными расходами. Единственное условие, которое ставится в ипотечных центрах – страхование ипотеки через «Росгосстрах». Напомним, что страхование жилищного займа – неотъемлемое условие ипотеки. Хотя оно сказывается на стоимости кредита, страхование необходимо для защиты интересов банка и его клиента. Ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на срок до 30 лет. В течение этого времени получатель кредита может лишиться трудоспособности, собственность, находящаяся в залоге, может сгореть. В «Росгосстрахе» напомнили, что по решению суда право собственности на жильё, принадлежащее, казалось бы, заёмщику и находящееся в залоге у банка, может перейти к одному из предыдущих владельцев. Нередки в нашей республике случаи, когда квартира продается обманным путем сразу нескольким людям. Во всех этих критических ситуациях страховой полис, как минимум, поможет поддержать финансовое состояние заемщика.