Субъектами управления инвестициями в муниципальное хозяйство выступают органы местного самоуправления, инвесторами могут быть как сами муниципальные органы, так и предприятия и организации разной организационно-правой формы, физические лица.
Управление инвестициями является частью общей системы управления объектами и подчинено всеобщим принципам управления. Вместе с тем процесс управления инвестициями на уровне муниципального образования имеет свою специфику, которая состоит в определении необходимости преодоления дифференциации муниципальных территорий региона; урегулировании значительной доли объектов социальной сферы, в инвестициях, находящихся в ведении муниципальных органов власти; в расширении ограниченных финансовых возможностей муниципалитетов в прямом финансировании инвестиционных проектов, а также в организацииконтроле со стороны общественности за результатами деятельности муниципальных органов власти.
С учетом специфики задача местных органов власти в области управления инвестициями заключается в проведении такой инвестиционной политики, которая обеспечивала бы привлечение дополнительных и мобилизацию имеющихся на муниципальной территории инвестиционных ресурсов с целью снижения нагрузки на местный бюджет и следовательно,решению социально-экономических проблем территории: рост занятости, стимулирование экономической активности предприятий и организаций, в т.ч. социальной сферы, сглаживание возникающих диспропорций и т.п.
Сложность управления инвестиционным процессом в муниципальном образовании состоит в его многофункциональности, так как большинство отраслевых комплексов являются муниципальными предприятиями, учреждениями. Кроме того, экономическая деятельность органов самоуправления, с одной стороны, носит государственный характер (исполнительная, представительная власть), а с другой - коммерческий (путем образования муниципальных предприятий). Отдельные муниципальные образования сталкиваются с проблемами значительного износа имущества муниципального хозяйства, требующего больших капитальных вложений как, например, ЖКХ.
Различие муниципальных образований по типу, месту расположения, ресурсной базе и т.п., как следствие различия в источниках доходов и объемах расходования бюджетных средств, дополняетсянедостатками бюджетных средств при росте социальных расходов, недостаточным использованием или овладением работниками муниципальных предприятий и органов местного самоуправления инструментами и методами рыночного управления и др.
Проведенное исследование свидетельствует, что отсутствие достаточного ресурсного обеспечения на территории муниципальных образований, препятствующее своевременному и качественному выполнению возложенных на органы местного самоуправления функций, вызывают необходимость поиска и применения новых технологий развития экономической базы местного самоуправления. Экономический механизм управления инвестициями в развитие муниципальных образований должен включать методы и инструменты управления,позволяющие наиболее эффективно решать поставленные задачи:
1) создание правовой среды по инвестиционному проектированию в сфереразвития отраслей и предприятий с учетом территориальных особенностей муниципального образования;
2) организация конкурсов и отбор наиболее эффективных инвестиционных проектов;
3) мониторинг за реализацией инвестиционных проектов;
4) содействие реализации эффективных инвестиционных проектов посредством налоговых льгот, гарантий, поручительства перед банками при выдаче кредитов, финансовая помощь в виде дотаций, субсидий, бюджетных ссуд и т.п.);
5) создание информационной базы об экономическом потенциале муниципального образования, состоянии предприятий и организаций;
6) организация связей с общественностью и использование инструментов маркетинга.
Для выбора наиболее оптимальных для развития муниципальной территории инвестиционных проектов необходимы определенные методики и критерии их оценки. При этом для оценки инвестиционного процесса в муниципальном хозяйстве определяющими являются социальные показатели.
Оценка выгоды, получаемой населением от реализации инвестиционных проектов может быть получена посредством анкетирования (опроса), экспертным путем или возможной денежной оценкой неэкономических эффектов как стоимости, полученного «выигрыша», если бы данный эффект был товаром и продавался бы по рыночной стоимости. Рост выгоды населения является показателем качества инвестиционного процесса, реализуемого муниципальным образованием.
Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:
- частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;
- государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
- муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
- общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;
- коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.
Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции социально-экономического развития города и включают:
- определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;
- разработку комплекса мероприятий по инвестированию;
- определение потребности в инвестиционных ресурсах;
- поиск и выбор источников инвестиций;
- формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.
Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных инвестиций.
К направлениям создания благоприятных условий для инвесторов, уже рассмотренных выше, следует добавить:
- создание современной системы коммуникаций и информационного обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);
- обеспечение деловой оперативности в принятии управленческих решений, связанных с инвестиционной деятельностью в городе;
- осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж города в целом для внешних инвесторов.
Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.
Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мир: в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.[3]
Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью понимается земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней).
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Традиционно в России недвижимость делится на три группы:
- жилищный фонд;
- нежилой фонд;
- земля.
Именно эти группы и составляют основу городской недвижимости.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные. (см. Приложение. 1)