2.2. Социально-экономический портрет граждан Санкт-Петербурга, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании
Переход от централизованной экономики к рыночной повлек за собой неизбежную структурную трансформацию системы общественных отношений, повлекший за собой и расслоение общества. Изменения, происходящие в современном российском обществе, привели к возникновению новых форм решения социальных проблем, новых социальных институтов, к числу которых относится и институт ипотеки.
Современное представление об ипотеке претерпело значительные изменения с момента своего появления. Слово «ипотека» имеет греческие корни и введено в обиход еще в VI веке до н.э. афинским реформатором Солоном. Изменения в представлениях об ипотеке происходили под давлением исторических, культурных и экономических особенностей и в конечном итоге привели к образованию нескольких моделей ипотечного кредитования. Следует отличать термин ипотека и термин «ипотечное кредитование».
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке»: ипотека – это «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».[1]
Ипотечное кредитование – это кредитование под залог жилья, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств,[2] является наиболее популярным видом кредитования.[3]
Долгосрочный ипотечный кредит – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья по залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.[1]
Главной целью развития ипотечного жилищного кредитования определяется создание эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами.
В России представления о границах и составе среднего слоя существенно варьируются — различные исследователи оценивают их от 15% до 60—70% населения.[2]
В нашем исследовании при определении среднего класса берется за основу, что средний класс – это социальная совокупность, характеризующаяся цепочкой признаков, к которым относятся:
· материальные ресурсные признаки – уровень доходов (расходов потребления), наличие сбережений; уровень имущественной обеспеченности;
· нематериальные ресурсные признаки – уровень образования, профессионально-квалификационная позиция;
· признаки социального самочувствия (самоидентификация) – самооценки успешности адаптации к новым экономическим условиям, самооценки комфортности нынешней жизни и пр.
Сегодня можно говорить, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит следующим образом. Прежде всего – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Другим направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение, как местными администрациями, так и частными – коммерческими структурами разнообразных моделей в регионах Российской Федерации.
Вместе с этим необходимо учитывать, что одним из сдерживающих факторов развития ипотечного рынка выступает ограниченный платежеспособный спрос населения: по оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных» параметрах кредита граница доступности для населения России составит не более 10%.
Доступность жилья – это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главенствующим критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учётом динамики её изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.
Влияние изменения стоимости жилья на доступность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на будущую платежеспособность граждан, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причём при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения).
Материалом для исследования социально-экономического положения граждан Санкт-Петербурга, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании, стали:
1. Анализ среднего уровня цен на недвижимость на вторичном рынке по 4м районам Санкт-Петербурга. Источник информации - Бюллетень недвижимости.
2. Ноябрь – Декабрь 2006 года – анкетный Интернет-опрос на специализированных сайтах (http://rusipoteka.ru, http://durdomstroy.ru).
Выборка составила 200 человек.
3. Анализ условий предоставления ипотечного кредита на вторичном рынке жилья 11 банков, оказывающих соответствующую услугу в Санкт-Петербурге. Источник информации – официальные сайты Банков.
4.
Спрос на ипотечные кредиты дифференцируется в зависимости от условий кредитования, поэтому оценить суммарную величину спроса довольно трудно. Дополнительным фактором, влияющим на величину спроса, является уровень цен на жилье. Анализ темпов роста среднего уровня цен на вторичном рынке г.Санкт-Петербурга, показывает, что на конец 2006 года цены на квартиры по сравнению с ценами на конец 2003 года увеличились в 2,8 раза или на 181, 83%. Причем существенный скачок цен произошел за период 2005-2006гг – цены увеличились в 2,2 раза.[3] Такое существенное увеличение цен, с одной стороны, уменьшает величину спроса на кредиты, так как меньшее число людей смогут подтвердить величину требуемого дохода семьи, но с другой, увеличивает потребность в них, так как меньшее количество людей сможет приобрести квартиру за счет своих средств.
Анализ среднего уровня цен на начало марта 2007 года на вторичном рынке Санкт-Петербурга проводился по 4 районам города – Василеостровский, Московский, Кировский, Фрунзенский.[4] Средние цены на квартиры сложились следующим образом:
Таблица 1.
| Район | Средние цены на квартиры по районам, тыс.долл | |||
| 1комнатные | 2комнатные | 3комнатные | 4 и более комнаты | |
| 1. Василеостровский | 125,4 | 153,1 | 201,8 | 263,7 |
| 2. Московский | 110,2 | 152,8 | 180,9 | 288,4 |
| 3. Кировский | 100,5 | 136,3 | 128,1 | 228,0 |
| 4. Фрунзенский | 82,6 | 120,8 | 149,9 | 198,8 |
| Средняя цена по р-м | 104,6 | 140,7 | 165,2 | 244,7 |
Как показывает таблица, самым дорогим районом выступает Василеостровский, самый низкий уровень цен - в Фрунзенском районе. В среднем разница между уровнем цен Василеостровского и Фрунзенского районов составляет 48 тыс. долларов.
В период общественных трансформаций, к которым население вынуждено адаптироваться, неизбежно появление новых социальных групп, изменение прежней социальной структуры, переоценка частью индивидов своего места в ней. Учет самооценок населения позволяет связать общественное положение респондентов и их идентификацию с тем или иным слоем. На основании этого с определенной степенью достоверности можно судить об удовлетворенности населения своим положением.
Как показали результаты Интернет-опроса улучшение материального положения за последние 5 лет отметили 63% респондентов, о том, что материальное положение за указанный период не изменилось - 18%, на ухудшение материального положения указали 7% респондентов. Остальная часть опрошенных затруднилась с ответом.
Так, из числа респондентов 22,5% ответило, что живет хорошо, ни в чем себе не отказывает, в основном денег хватает, но покупка дорогостоящих вещей требует накопления – 45,5% денег хватает на еду и на одежду – 23% респондентов, о том, что денег хватает только на еду, ответило – 9 % респондентов. Основная часть респондентов – 75,5% - указала на наличие сбережений, при этом среди них входят те, кто ответил, что денег хватает только на еду. Исходя из этого можно сделать вывод о приоритете накоплений среди респондентов и вкладов в будущее. Также стоит отметить, что у значительной части среди тех, кто ответил «денег хватает на еду и на одежду» и «денег хватает только на еду» - иждивенческая нагрузка более высокая.
Удовлетворенность имущественным положением отметило – 76% респондентов. При этом у 22% имеется в наличии другая недвижимость.
Высокий уровень образования и характер деятельности также являются признаками принадлежности человека, домохозяйства к среднему классу.
Так, 93% респондентов указали на наличие высшего образования, 14% из которых имеют или получают дополнительное высшее. Оставшаяся часть - 7% - указало на наличие среднего специального образования.