С О Д Е Р Ж А Н И Е
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................ 03
1. Необходимые условия и основания для перевода жилого помещения в нежилое ................................................................................................................... 05
2. Документация порядок оформления, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое ........................................................................................... 06
3. Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое ........................................................................................... 10
4. Анализ судебной практики рассмотрения гражданских дел перевода
жилого помещения в нежилое ............................................................................. 12
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................... 15
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ .................................................................................... 17
В В Е Д Е Н И Е
Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.
Акутальность работы заключается в том, что проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэтому законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в нежилые специальную главу Жилищного кодекса РФ[1] - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671[2] и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ[3] в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.
Исходя из актуальности темы, сформулируем цель работы – исследование системы перевода жилого помещения в нежилое.
Для того, чтобы достич поставленной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:
1. Поянить в работе в чем состоят обязательные условия и необходимые основания для перевода жилого помещения в нежилое;
2. Пояснить, какая требуется документация для правильного оформления перевода жилого помещения в нежилое;
3. Показать какая существует юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое;
4. Коротко остановиться на анализе судебной практики рассмотрения гражданских дел перевода жилого помещения в нежилое;
5. По итогам работы сделать выводы и изложить их в заключении.
Объектом работы является российская система жилищной политики и жилищного права.
Предметом – система перевода жилого помещения в нежилое в рамках жилищного права.
Обзор литературы по теме:
В список использованной литературы включены отечественные и зарубежные авторы, труды которых были использованы в работе, нормативные и правовые акты и материалы, изученные самостоятельно, а также предложенные преподавателем.
1. Необходимые условия и основания для перевода
жилого помещения в нежилое
Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, например, являться:
· решения государственных органов (в том числе суда)
· органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания;
· договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки;
· решения собственников (владельцев) жилого помещения.
Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.
В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:
· на него отсутствует обременение права собственности;
· к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;
· помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой, не являются жилыми;
· гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
· жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
2. Документация порядок оформления, необходимые для перевода
жилого помещения в нежилое
Прежде чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ[4] адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:
1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.
В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.
Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печа-тью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.
Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого поме-щения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные нотариусом.
3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.
Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.
Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:
а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании про-екта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266[5].