Отметим условия купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что приведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации)[8]. При этом авторы отмечали неисчерпывающий характер приведенного перечня.
Причем Е.Ю. Валявина (автор комментария) справедливо отмечает главную трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ - отсутствие исчерпывающего перечня требуемых данных в законодательстве.
Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, стороны могут в качестве существенного условия договора согласовать условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, как представляется, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу. Поэтому в новой редакции п. 2 ст. 8 Закона указан конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.
Отметим, что если ранее п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливал в случае нарушения требований ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования право указанных публично-правовых субъектов требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то новая редакция п. 4 ст. 8 именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). Но признание сделки недействительной повлечет за собой отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Следовательно, он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех процедур. В соответствии с гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае, предусмотренном ст. 8 Закона, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме Гражданского кодекса РФ, устанавливать основания для признания сделок недействительными.
Но не идет ли речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Дело в том, что извещение органов государственной власти субъекта РФ или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением это право реализовать (офертой). В этом случае сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует лишь переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому Гражданский кодекс РФ сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, признает действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к тем сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону.
4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.
При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».
В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.
Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.
Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).
Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.[9]
5. Правовое регулирование оборота земельных долей.
В ходе земельной реформы бывшим членам коллективных (советских) хозяйств было передано право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в обработке этих хозяйств. Граждане фактически получили при проведении земельной реформы не частную собственность на землю в ее узком конкретном понимании, а право на приобретение права собственности на земельные участки. Такие права оформлялись выдаваемыми комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствами на право собственности на землю. Причем общая площадь полагающегося гражданину земельного участка не была указана в этих документах. В свидетельствах приводилась обобщенная качественная характеристика земли - указывался ее бонитет.[10]
Федеральный закон (статьи 12—18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.
К особенностям относятся, в частности:
· не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;
· ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);
· принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;