В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел может быть устранен в соответствии с правилами п. 3 ст. 394 ГК. Но положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, в отношении договоров, где предметом является недвижимое имущество, не применяется, поскольку действует иное правило: при отсутствии в договоре, где предметом является недвижимое имущество, согласованного сторонами условия о цене недвижимости такой договор считается изначально незаключенным. При этом цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. При обоюдном согласии стороны могут отойти от данного правила, определив для себя иной порядок с обязательным указанием его в договоре.
Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.
Таким образом, стороны сами должны договариваться о таком важном элементе договора, как цена, когда предполагается возмездность, и тогда она автоматически станет существенным условием, а значит, независимо от того, императивно или диспозитивно устанавливается цена договора, она как условие необходима при его заключении, т.е. договор без нее заключен быть не может. В связи с этим следует отметить, что важным элементом договора является установление порядка расчетов за предоставленное имущество. В качестве расчетного периода времени может быть установлен месяц либо иной период времени, наиболее удобный для сторон.
Помимо существенных условий договора имеют значение и обычные, например, права и обязанности сторон, которые устанавливаются в ст. 554 ГК. Изначальной обязанностью получателя ренты выступает передача плательщику ренты в собственность имущества, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту.
Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.
Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения.
Ученый исходил из того, что «договор дарения... ГК вообще не урегулирован с точки зрения его содержания. Статья 138 ГК нормирует лишь форму договора. Поэтому объяснять невозможность осложнения дарения каким-либо обязательством ссылкой на статью 138 ГК - нет никаких оснований. Не исключается возможность осложнения дарения и обязательством о пожизненном содержании. Договор дарения с обязательством о пожизненном содержании не меняет природы юридического отношения в целом»*. Далее автор приводит развернутые доказательства того, что установление обязанности о содержании дарителя не нарушает принципа безвозмездности договора дарения.
Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что «квалификация договора о пожизненном содержании как договора безвозмездного на практике в ряде случаев приводит к несправедливым решениям». В качестве подтверждения сказанному автор приводит следующий пример из судебной практики. В 1936 г. А.И. Пивнев передал своему брату Ф.И. Пивневу по договору дарения с условием пожизненного содержания право застройки в Харькове. Даритель был тяжело болен и нуждался в постороннем уходе. Ф.И. Пивнев вместе со своей женой Е.И. Пивневой в этом же году переселились в подаренное домовладение. Вся тяжесть ухода за больным легла на Е.И. Пивневу, которая вынуждена была временно оставить работу. А.И. Пивнев умер в 1940 г. Е.И. Пивнева после расторжения брака с Ф.И. Пивневым обратилась в суд с иском о признании за ней доли в праве на указанное домовладение. В иске ей было отказано на основании того, что договор дарения спорного домовладения в 1936 г. был оформлен только на имя ответчика**.
В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход»***.
Квалификация договоров о пожизненном содержании как договоров купли-продажи, по мнению В.Ф. Маслова, в большей степени гарантирует защиту интересов участников договора, чем признание их безвозмездными договорами.
Именно последний вариант и был избран законодателем при разработке и принятии Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли-продажи. Тем не менее господствующей в литературе и до и после принятия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном договоре.
Нам представляется, что такой подход к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права является единственно верным. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.
Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:
- для договора ренты не свойствен признак возмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, З. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А.Калпин и др.;
- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые- цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, В.С. Ем,
Р. Климович, В. Подгруша и др.;
- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А.Маркова);
- отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением – еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко).
В рамках рассматриваемой проблемы определенный интерес представляет точка зрения М.И. Бару. Ученый усматривал различия между договорами купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что направлен каждый из указанных договоров.
Цель договора купли-продажи - это получение имущества в собственность, а договора пожизненного содержания с иждивением -материальная помощь стороне ее контрагентом. Развивая эту мысль,
М.И. Брагинский отмечает, что договор купли-продажи завершается
переходом права собственности, а договор пожизненного содержания
этим только начинается.
Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, немаловажное значение для признания самостоятельного характера договора ренты имеет то, что в отличие от купли-продажи, предметом которой является вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в договоре ренты предметом могут выступать материальные и нематериальные блага.
Белорусский законодатель обратил внимание на самостоятельный характер договора ренты еще в 1964 г., поместив в Гражданский кодекс БССР отдельную главу, получившую название «Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания» (подобным образом данный договор был урегулирован и в гражданских кодексах других союзных республик: Литвы, Латвии, Армении, Казахстана и т.д.).
Несмотря на то, что в настоящее время как белорусским, так и российским законодателем вопрос о месте договора ренты в системе обязательственного права однозначно решен в пользу самостоятельности данной договорной конструкции, в литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой, отличный от него, - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре.**** С подобной точкой зрения трудно согласиться, поскольку ограничение ренты только деньгами не вполне соответствует конструкции, использованной Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 г. (далее - ГК).
ГК содержит отдельную главу, посвященную регулированию рентных отношений. Вместе с тем общность договора ренты с иными договорами, опосредующими передачу имущества, позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), когда договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, и правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), когда имущество передается бесплатно. Однако законодатель особо подчеркивает, что применение правил о договоре дарения или договоре купли-продажи допустимо в том случае, если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты. Как отмечает С.А. Хохлов, «подобные отсылки имеют характер специального установления аналогии закона и используются во избежание воспроизведения если не целиком тождественных, то, во всяком случае, в значительной мере текстуально совпадающих норм».*****