1.1. Термин "рента" (нем. Rente, фр. rente происходит от лат. reddita отданная) означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Этот термин вошел в правовые словари многих государств одновременно с трансформацией гражданского права в условиях рынка, представляя собой общее обозначение дохода, получаемого от вложения капитала.
До недавних пор наше законодательство, отрицавшее всякую возможность получения нетрудовых доходов, допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания с весьма ограниченным составом участников и жесткими условиями заключения и исполнения договора (ст.ст. 250-253 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 г. (далее - ГК)). Видимо это и обусловило то обстоятельство, что в наименовании гл. 33 ГК 1998 г. в целях сохранения преемственности указанная разновидность пожизненной ренты оговорена особо.
Кардинальное изменение экономической и правовой систем в начале 90-х годов прошлого столетия привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества. Согласно новому ГК разрешается отчуждение имущества под выплату и постоянной ренты (§ 2 гл. 33), и пожизненной ренты (§ 3 гл. 33). Что касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание с иждивением, то ее применение не ограничено более по видам имущества, отчужденного под ренту (по ГК 1964 г. это мог быть только жилой дом (квартира)), а также составу участников рентных отношений. При этом получение ренты гражданами не ставится, как это предусматривалось ГК 1964 г., в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности. Получателями ренты могут быть любые граждане, желающие отдать свое имущество тому, кто в обмен на это имущество согласиться выплачивать ренту.
В главе 33 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы нормами специальными.
В отличие от других договоров в новом ГК рентные отношения урегулированы практически исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства. Вместе с тем уяснение сути правового регулирования ренты и определение правового поля для целей правоприменительной деятельности немыслимо без анализа содержания ряда норм ГК, определяющих другие институты гражданского законодательства, применительно к институту ренты (это, прежде всего, касается субъектного состава, общих условий заключения и исполнения договоров, ответственности сторон, прекращения договора).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 554 ГК).
Прежде всего, следует отметить, что рента является реальным договором, поскольку для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. Само соглашение о передаче имущества никаких правовых последствий не влечет, поскольку обязанности по выплате ренты возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества (в определении договора употреблена в этой связи формулировка "в обмен на полученное имущество"). При этом ст. 556 ГК разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты. Один из них - когда получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только собственно рентных выплат, но и возмещения стоимости передаваемого имущества. В этом случае к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются соответственно правила договора купли-продажи (например, ст. 434 ГК о последствиях неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, или ст.ст. 455 и 456 ГК о цене товара и его оплате). Другой случай, являющийся наиболее типичным для имеющих место на практике рентных отношений, - это передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, когда встречное удовлетворение взамен переданного имущества сводится только к рентным платежам. К подобного рода отношениям в части порядка и условий передачи имущества согласно ст. 556 ГК должны применяться правила о договоре дарения.
После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей; по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, договор ренты следует отнести к односторонним договорам.
Рента является возмездным договором, поскольку предоставление содержания получателю ренты обусловлено передачей плательщику ренты имущества в собственность.
Отчуждение имущества как основной признак договора ренты сближает его с рядом таких договоров, как купля-продажа, дарение, мена, заем.
Отличить ренту от указанных договоров можно по ряду признаков, несмотря на определенную общность их характеристик. Действительно, в соответствии со ст. 556 ГК в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК). Однако законодатель особо подчеркнул, что применение правил о купле-продаже или дарении к рентным отношениям допустимо постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты.
Прежде всего, необходимо понимать, что любой договор ренты предусматривает отчуждение имущества наравне с куплей-продажей, дарением и меной. То есть в результате этой сделки плательщик ренты становится собственником недвижимости. Но, в отличие от купли-продажи или дарения, заключая договор ренты, плательщик приобретает собственность с обременением. В обмен на полученное имущество плательщик обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Важным условием договора ренты, обеспечивающим обязательство исполнения плательщиком ренты условий договора, является приобретение получателем ренты права залога на передаваемое имущество (ст. 558 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
По договоренности сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться двумя способами — на возмездной и на безвозмездной основе. Иными словами, имущество может быть передано получателем ренты плательщику за определенную плату либо безвозмездно. Если предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила, установленные для договора купли-продажи имущества, а если бесплатно, то принятые для договора дарения.
Белорусское законодательство выделяет три вида договора ренты – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Эти три вида договора, хотя и находятся в Гражданском кодексе под одним заголовком, все же имеют принципиальные различия.
1.2. От разумно согласованных и взаимовыгодных условий содержания договора ренты зависит безопасное правовое положение контрагентов и позитивные последствия заключения договора.
Содержанием любого договора являются его условия, которые могут быть существенными, обычными и случайными. Все условия должны быть строго определены, тщательно оговорены и при необходимости предварительно проконсультированы с практикующим специалистом обязательственного права либо с нотариусом с тем, чтобы ввиду рискового характера договора ренты не ухудшить правового положения какой-либо стороны договора.
К существенным условиям договора ренты относится предмет договора. По соглашению сторон могут быть включены и другие условия (например, цена, порядок передачи имущества плательщику ренты, порядок расчетов).
При заключении договора ренты необходимо также обращать внимание на следующие аспекты:
- форма договора ренты - письменная, нотариально удостоверенная, а при ренте недвижимости необходима также государственная регистрация;
- если по договору ренты передается недвижимость, получатель ренты приобретает право залога на это имущество; рентные правоотношения не прекращаются при отчуждении недвижимого имущества новому собственнику;
- за просрочку выплаты ренты плательщик платит проценты;
- если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, договором должна быть предусмотрена обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Одним из условий договора ренты, которое имеет первостепенное значение, является предмет договора. Он определен как «имущество» (п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого под выплату ренты имущества, ГК не содержит.
Виды договоров ренты и Правовой механизм регламентации договора ренты
ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.