Кредитная кооперация совершенствование развития кредитных отношен (стр. 11 из 20)

2.Выражение поправок можно показать и в относительной величине, например процентами. Стоимостные объекты часто различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц. Чтобы их сопоставить и сравнить, нужно привести их в единое сравнение. Такой единицей может быть цена за физическую единицу сравнения: за 1 м², за 1 м³, за 1 сотку, за квартиру, участок и т.д. Часто используются единицы сравнения, основанные на соотношении предлагаемого дохода от эксплуатации объекта и цены продажи. Один из таких коэффициентов – валовой рентный мультипликатор, представляющий собой отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. В основу определения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта закладывается полученный валовой доход. В таблице 8 показан расчет валового рентного мультипликатора при оценке закладываемого объекта.

Таблица 8. – Расчет валового рентного мультипликатора

Сопоставимый объект	Цена продажи, руб.	Валовая рента, руб.	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Объект 1Объект 2Объект 3Расчетный валовой рентный мультипликатор	600000750000450000х	10000012800074000х	6,005,866,085,98

Валовой рентный мультипликатор определяется средним арифметическим значением и составляет 5, 98. Это означает, что при оценке объекта с доходом 100000 руб., рыночная стоимость закладываемого имущества увеличиться в 5,98 раз и составит 598000 руб.

3.2. Факторы формирования процентной ставки и порядок погашения займов в кредитном кооперативе «Агрокредит»

Проценты по займам являются основным источником дохода кредитного кооператива «Агрокредит», из которого он покрывает текущие расходы и формирует резервы. Поэтому процентные ставки должны быть достаточными для финансирования деятельности кооператива. На величину процентной ставки влияет источник привлекаемых в кооператив средств: сбережения населения, средства бюджетов различных уровней, кредиты различных предприятий и организаций.

Процентные ставки по займам основываются на среднерыночных, а также учитывают затраты на управление и формирование неделимых фондов, затраты по привлечению ресурсов (выплаты процентов вкладчикам). Кроме того, процентная ставка должна учитывать уровень инфляции.

На этапе становления кредитной кооперации кооперативы во многом зависят от цены привлекаемых ими заемных средств других организаций, в том числе международных. Поэтому величина процентной ставки по займам определяется в первую очередь затратами на привлекаемые ресурсы.

Однако главной целью кредитного кооператива является организация кредитования сельхозпроизводителей по процентным ставкам ниже рыночных. Вместе с тем устанавливаемая кооперативом ставка должна обеспечивать получение достаточного дохода не только для покрытия затрат функционирования кооператива, но и для создания собственного капитала. Собственный капитал может стать впоследствии источником выдачи займов и покрывать убытки кооператива. Обладая собственным капиталом, кооператив может уменьшить процентную ставку по ссудам, так как собственный капитал, в отличие от заемного, не несет прямых затрат, связанных с его использованием. Основной функцией собственного капитала является финансирование низкодоходных активов или активов, вовсе не приносящих кооперативу доход. В период становления кооператива «Агрокредит» собственный капитал только создается и основная деятельность осуществляется за счет привлеченных средств, поэтому и процентные ставки по ссудам довольно высоки.

На величину процентной ставки влияют срок и время предоставления займа. Чем длительнее срок, на который взят заем, тем выше риск невозврата средств и тем больше величина процентной ставки. Поэтому для заемщика всегда выгодно получить займ непосредственно перед началом осуществления инвестиционного проекта.

На величину процентной ставки влияет и объем кредитных операций. Чем больше объем кредитных операций кооператива, тем быстрее наращивается капитал и появляются дополнительные основания для понижения процентных ставок.

В процессе деятельности кооператива «Агрокредит» займы будут выдаваться под простые и сложные проценты. Порядок их погашения рассмотрим ниже.

К простым процентам обычно прибегают при выдаче краткосрочных ссуд или в случае, когда проценты не присоединяются к сумме долга, а периодически выплачиваются. Сумма, которую заемщик должен отдать в конце срока, называется наращенной суммой, включающей и начисленные проценты. В случае простых процентов наращенная сумма определяется по формуле:

S = P + I = P + P * n * i + P (1+ni), где

S - наращенная сумма, руб.;

Р - первоначальная сумма долга, руб.;

I - проценты за весь срок ссуды, руб.;

n - срок ссуды, месяцев, лет.

i - ставка процента, %;

Например, сельскохозяйственное предприятие взяло займ в размере 200 тыс. руб. у кооператива «Агрокредит» на срок - два года и ставке 17% годовых. Необходимо определить сумму накопленного долга заемщика, который составит:

S = Р(1 + ni) = 200 (1 + 2 * 0,17) = 268 тыс. руб.

Следовательно, через два года заемщик должен вернуть кооперативу «Агрокредит» 268 тыс. руб.

В кредитных соглашениях иногда предусматриваются изменяющиеся во времени процентные ставки. При простых процентных ставках сумма долга заемщика кооперативу определяется по формуле:

S = P(1+n₁i₁ + n₂i₂ + … + n_mi_m) = P (1+ ∑ n_ti_t), где

i_t - ставка простых процентов в периоде t;

n - продолжительность периода с постоянной ставкой, n = ∑ n_t.

К примеру, контрактом предусматривается следующий порядок начисления процентов: первый год — 15%, в каждом последующем полугодии ставка повышается на 2%. Необходимо определить сумму долга заемщика на конец периода, если выдан заем кооперативом «Агрокредит» в размере 100 тыс. руб. на 2,5 года.

S = Р(1 + ∑n_ti_t) = 100 (1 + 1 * 0,15 + 0,5 * 0,17 + 0,5 * 0,19 + 0,5 * 0,21) =

= 143,5 тыс. руб.

Значит, заемщик через 2,5 года должен вернуть кооперативу 143,5 тыс. руб.

В потребительском кредите проценты часто начисляются на всю сумму займа и присоединяются к основному долгу уже в момент открытия кредита, что является довольно жестким условием для должника.

Погашается долг с процентами частями, равными суммами. Наращенная сумма долга определяется по формуле:

S = Р (1 + ni), где

Р - сумма займа;

n - срок займа.

При этом величина разового погасительного платежа (R) определяется как:

R =

, где

S — наращенная сумма долга;

m — число платежей в году.

При такой схеме погашения долга фактическая величина долга уменьшается во времени, а действительная стоимость кредита превышает договорную процентную ставку. Рассмотрим такую схему на примере выдачи займа кооперативом «Агрокредит» крестьянскому фермерскому хозяйству на покупку племенного скота в размере 300 тыс. руб. на два года, процентная ставка - 18% годовых с выплатой процентов ежемесячно.

Сумма долга с процентами равна:

S = Р (1 + ni) = 300 (1+2*0,18) = 408 тыс. руб.

Ежемесячные платежи составят при этом составят:

R=

= = 17 тыс. руб.

Создание собственного капитала расширяет возможности и для долгосрочного кредитования. При средне- и долгосрочном кредитовании, если проценты не выплачиваются сразу, а присоединяются к сумме долга, применяются сложные проценты. В отличие от простых процентов база для начисления сложных процентов постоянно увеличивается и абсолютная сумма начисляемых процентов возрастает. Этот процесс можно представить как последовательное реинвестирование средств, вложенных под простые проценты на один период начисления. В этом случае происходит так называемая капитализация процентов, т.е. присоединение начисленных процентов к сумме, служившей базой для их начисления. Применяется сложная ставка наращивания, определяемая так же, как и при расчетах простых процентов. Следовательно, в конце первого года проценты по займу будут равны Р * i, а наращенная сумма составит:

Р + Pi = Р(1 + i)

В конце второго года к этой величине прибавятся еще проценты и наращенная сумма составит:

Р(1 + i) + Р(1 + i)*i = P(l + i)²

в конце n-го года эта сумма составит:

S = P (1+i)ⁿ.

При этом (1+i)ⁿ называется множителем наращивания.

В данном случае при выдаче займа 100 тыс. руб. на 4 года при росте по сложной ставки 18,5% кооперативу «Агрокредит» будет возвращено:

S = 100000 (1 + 0,185)⁴ = 197200 руб.

Как известно, в стране наблюдается относительная неустойчивость кредитно-денежного рынка, снижение курса рубля и связанные с этим отрицательные последствия на денежном рынке. В связи с этим кооператив «Агрокредит» может применять переменные или плавающие ставки сложных процентов. Если изменение процентной ставки зафиксировано в контракте, то заемщик может заранее рассчитать, какая сумма подлежит возврату по окончании срока пользования займом по формуле:

S = Р(1 + i)ⁿ¹ * (1+ i)ⁿ² * …*(l + i)^nk, где

i₁, i₂, i_k – последовательные значения ставок.

При выдаче СПК им. Куйбышева займа 150 тыс. руб. на срок 5 лет, договорная базовая процентная ставка - 15% годовых плюс 0,7% - в первые два года и 0,9% - в оставшиеся три года. По истечении срока, сельскохозяйственное предприятие должно возвратить:

S = 150 (1 + (0,15 + 0,07))² * (1 + (0,15 + 0,09))³ = 150 * 1,488 * 1,906 =