Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК, Законах об ипотеке и о залоге, что, безусловно, существенно затрудняет право применение.
Итак, если попытаться построить гипотетическую модель процесса реализации всего изложенного на практике, получается следующая картина. Застройщик арендует участок земли и начинает возводить на нем какое-либо строение. Право аренды должно быть предварительно зарегистрировано согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В случае недостаточности денежных средств (или по иной причине) он вправе заложить возводимое строение. При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний день сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковой, например, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими в силу постоянного изменения их стоимости и степени готовности в различные периоды времени. Между тем согласно ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Если строящийся объект будет все-таки заложен, и его ипотека будет зарегистрирована, вместе с ним должно быть заложено и право аренды земельного участка. В итоге залогодатель должен располагать документами, подтверждающими регистрацию аренды земельного участка, права на возводимое строение или здание, регистрацию ипотеки этого строения или здания и регистрацию ипотеки права аренды земельного участка. При этом регистрирующие органы (учреждения юстиции по регистрации прав) каждый раз должны проверять легитимность представляемых на регистрацию прав и сделок.
Следует учитывать и еще один момент. Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, действие которой регулирует Закон об ипотеке, не перечислены, кроме права аренды, иные имущественные права, могущие возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). Из этого можно сделать вывод, что, если застройщик оформил на земельный участок не аренду, а иное право, применение к возникшим отношениям Закона об ипотеке будет неоправданным. Залог данного права может быть совершен при соблюдении норм ГК и Закона Российской Федерации "О залоге". Однако залог тем не менее подлежит регистрации, но не в силу того, что его предметом является недвижимость, а потому, что государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество, причем в данном случае перечень таких прав законом не ограничен.
В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. Однозначный положительный или отрицательный ответ зависит от конкретных нюансов и, прежде всего, характера закладываемого помещения, его доли в самом здании. В частности, Арбитражный суд г. Москвы, рассматривавший дело о признании недействительным договора о залоге части здания, первоначально признал договор о залоге части здания притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству.
Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п. 3 ст. 340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (читай - в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы - путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера.
В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил право применение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
Заключение
Совершенно очевидно, что подъем экономики невозможен без эффективного, широкого вовлечения в гражданский оборот недвижимого имущества и развития современного рынка недвижимости. Такой рынок требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих права собственности на недвижимое имущество. Наряду со стремлением собственников получить от государства и общества в целом признание их прав на недвижимое имущество и защиту этих прав создание и развитие систем регистрации права поддерживается также фискальными интересами государства. Ведь регистрация права позволяет установить также и плательщика налога на недвижимость.
На мой взгляд, введение единого государственного реестра и единой процедуры регистрации ипотеки должно обеспечить прозрачность ипотечного рынка недвижимости, предоставление полной информации об ограничениях по конкретному недвижимому объекту. При этом субъект, который вступает в гражданский оборот по поводу конкретной недвижимости, не только получал бы информацию у продавца, а мог бы запросить ее у государственного регистратора (заложен ли объект, сдан ли в аренду, кто является настоящим собственником и т.д.).
Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость. Ведение учреждениями юстиции общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав обусловливает тем самым создание единого банка данных на недвижимость и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Таким образом, создаваемая система регистрации выполняет некоторые функции: придание законной силы правоустанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, с другой, ее учетно-систематизированную роль. Так, если функция придания законной силы правоустанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок является средством контроля за сделками и правами.