Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами . Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Передача зданий, сооружений и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия. Действующее законодательство не исключает возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.д.). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество, распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом.
Еще одна обязанность арендатора - своевременное внесение арендной платы и возврат арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (данное положение неприменимо при аренде земельных участков) по истечении срока его аренды, а также в других случаях. При возращении арендуемых зданий, сооружений и предприятий составляется передаточный акт.
Таким образом, безусловно, договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды. Несмотря на то, что законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, необходимо констатировать следующее. Не предусмотрена единая договорная модель и, соответственно, единые законодательные требования в отношении аренды различных объектов недвижимости, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах и когда правила ГК РФ об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством. В связи с тем, что нельзя оставить без внимания вопрос о судьбе различных объектов недвижимого имущества, участвующих в арендных правоотношениях, данные вопросы требуют дальнейшего научного изучения и освещения на законодательном уровне.
Заключение
Проблема правового регулирования договора аренды государственной собственности в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения.
Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. Происходящие изменения касаются, в первую очередь, государственной собственности. Несмотря на утрату своего монопольного положения, государство продолжает оставаться крупнейшим собственником. В настоящее время в государственной собственности находятся унитарные предприятия и учреждения, пакеты акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, объекты недвижимости.В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового регулирования, остается организация управления государственной собственностью в новых, изменившихся социально-экономических условиях. Наиболее приемлемый способ его использования – договор аренды государственной собственности .
Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.
В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
На практике договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя соответствующего комитета по управлению государственным имуществом и самого предприятия (балансодержателя).
Новый ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника имущества. Теперь право распоряжения имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника), принадлежащим государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, принадлежит ему как субъекту хозяйственного ведения.
Можно сказать, что арендатор на время становится хозяином арендованного имущества. Особенно это касается аренды предприятий. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей другому лицу.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
3. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ
4. Федеральный закон от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
5. Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"
6. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях"
7. Федеральный закон от 8 ноября 2008 г. N 195-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции"
8. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"
9. Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона "О защите конкуренции"
10.Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании"
11. Приказ Минэкономразвития России от 25 августа 2005 г. N 205 "Об утверждении Примерного устава федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения"
12. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. - М.: Статут,2006.-692 с.
13. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. - 2005. - С.8.
14. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.K. Толстого. - М.: Проспект, 2006. - 689с.
15. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.
16. Евременко Т.О. Аренда государственного имущества - статус налогового агента // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2006. - № 6. - С.7.
17. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон.- 2005.- №3.-С.24-30.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007. – 593с.
19. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2008.- № 9. - С.53.
20. Руднев А.В. Проблемы управления государственным и муниципальные имуществом // Закон. - № 3. - 2006. - С.5.
21. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2005. - 754с.
22. Теплова К. Аренда государственного и муниципального имущества. Налоговый аспект. //Корпоративный юрист, N 5, май 2006.- С.32
Приложения
Приложение №1
(Образец) Договор N _______________ аренды здания
г. ___________________ "___" ____ г.
_______________________________________________, именуем________________
(наименование предприятия, передающего здание)
в дальнейшем "Арендодатель", в лице ___________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _________________________, с одной стороны, и
(Устава, положения)