· Первичный рынок
Таблица 6
Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.
1)
=
= 61255,83 (руб.)
2)
=
= 10585,44 (руб.)
3)
=
=
= 1,12
4)
= 1,12 × 100% = 112%
5)
= 112 – 100% = 12%
По таблице 6 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %
- в 2007 г. увеличилась на 36149,17 руб. или на 121 %
- в 2008 г. увеличилась на 50582,97 руб. или на 169 %
- в 2009 г. увеличилась на 42341,74 руб. или на 142 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %
- в 2007 г. увеличилась на 8451,71 руб. или на 15 %
- в 2008 г. увеличилась на 14433,8 руб. или на 22 %
- в 2009 г. снизилась на 8241,23руб. или на 10 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 61255,83 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 10585,44 руб. или на 12 %.
· Вторичный рынок
Таблица 7
Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.
1)
=
= 57538,22(руб.)
2)
=
= 9707,37 (руб.)
3)
=
=
= 1,11
4)
= 1,11× 100% = 111%
5)
= 111– 100% = 11%
По таблице 7 можно сделать следующие выводы:
1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %
- в 2007 г. увеличилась на 30690,85 руб. или на 101 %
- в 2008 г. увеличилась на 42859,48 руб. или на 142 %
- в 2009 г. увеличилась на 38829,49 руб. или на 128 %
2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:
- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %
- в 2007 г. увеличилась на 6751,78 руб. или на 12 %
- в 2008 г. увеличилась на 12168,63 руб. или на 20 %
- в 2009 г. снизилась на 4029,99 руб. или на 6 %
3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 57538,22 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 9707,37 руб. или на 11 %.
Руб.
Рис. 3. Стоимость элитных квартир в Приволжском Федеральном Округе, руб. Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г. по 2009 г. – снижение.
Глава 3. Проблемы, пути их решения и перспективы развития рынка недвижимости
3.1 Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В этом можно убедиться на примере кризисов 1998 и 2008 годов, когда нестабильная ситуация в стране негативно влияла на рынок недвижимости. Минувший 2009 год охарактеризовался экономической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.
Отрицательные процессы, которые происходят на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены экономическим кризисом. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с элитным жильем, нежилыми помещениями и земельными участками.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:
1. Нестабильность финансового сектора.
2. Несовершенная система ипотечного кредитования.
3. Высокие цены на недвижимость.
4. Низкие доходы населения
5. Плохая организация долевого участия в строительстве.
6. Несовершенство законодательства.
Проводимая федеральными и местными органами власти экономическая политика, в настоящее время приводит к понижению уровня доходов населения, что отрицательно сказывается внедрении эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. От неоправданно жесткой политики государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью увеличивается нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и криминогенная ситуация на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.
Я считаю, что одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, так как развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. При этом в целом все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).
Для роста доли ипотечных кредитов в нашей стране я считаю нужно решить ряд следующих проблем:
1. Одной из основных проблем ипотечных кредитов является завышенные процентные ставки по ипотеке, которые составляют 11-14%, и высокий процент первоначального взноса, который составляет 20%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции – 3,77% и в Англии – 4%. За последний год ставка рефинансирования снижалась 13 раз с 12,5% до 8%, а снижение ставки по ипотеке практически было не заметно, она снизилась в среднем с 13% до 12%.Для развития ипотечных кредитов необходимо снижать первоначальный взнос, хотя бы до 10%, и саму процентную ставку, хотя бы до 8,5-9%, при нынешней ставке рефинансирования.
2. Следующая проблема не менее серьезна, она касается завышенных требований для получения ипотеки. В настоящее время невозможно получить кредит, если средний доход составляет менее 30 000 рублей. Это говорит о том, что большинству населения нашей страны, не реально получить кредит, так как средние доходы населения на много меньше 30 000 рублей.
3. Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.
4. В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:
- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;
- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;