Смекни!
smekni.com

Статистическое изучение цен на недвижимость (стр. 5 из 7)

· Первичный рынок

Таблица 6

Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.

год 2005 2006 2007 2008 2009
средняя цена 29901,56 57599,02 66050,73 80484,53 72243,3
б - 27697,46 36149,17 50582,97 42341,74
ίб - 1,93 2,21 2,69 2,42
Трб - 193 221 269 242
Тпрб - 93 121 169 142
Аб - 299,02 299,02 299,02 299,02
ц - 27697,46 8451,71 14433,8 -8241,23
ίц - 1,93 1,15 1,22 0,9
Трц - 193 115 122 90
Тпрц - 93 15 22 -10
Ац - 299,02 575,99 660,51 804,85

1)

=
= 61255,83 (руб.)

2)

=
= 10585,44 (руб.)

3)

=
=
= 1,12

4)

= 1,12 × 100% = 112%

5)

= 112 – 100% = 12%

По таблице 6 можно сделать следующие выводы:

1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %

- в 2007 г. увеличилась на 36149,17 руб. или на 121 %

- в 2008 г. увеличилась на 50582,97 руб. или на 169 %

- в 2009 г. увеличилась на 42341,74 руб. или на 142 %

2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 27697,46 руб. или на 93 %

- в 2007 г. увеличилась на 8451,71 руб. или на 15 %

- в 2008 г. увеличилась на 14433,8 руб. или на 22 %

- в 2009 г. снизилась на 8241,23руб. или на 10 %

3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 61255,83 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 10585,44 руб. или на 12 %.

· Вторичный рынок

Таблица 7

Статистический анализ цен на вторичном рынке по элитным квартирам.

год 2005 2006 2007 2008 2009
средняя цена 30274,44 54213,51 60965,29 73133,92 69103,93
б - 23939,07 30690,85 42859,48 38829,49
ίб - 1,79 2,01 2,42 2,28
Трб - 179 201 242 228
Тпрб - 79 101 142 128
Аб - 302,74 302,74 302,74 302,74
ц - 23939,07 6751,78 12168,63 -4029,99
ίц - 1,79 1,12 1,2 0,94
Трц - 179 112 120 94
Тпрц -- 79 12 20 -6
Ац - 302,74 542,14 609,65 731,34

1)

=
= 57538,22(руб.)

2)

=
= 9707,37 (руб.)

3)

=
=
= 1,11

4)

= 1,11× 100% = 111%

5)

= 111– 100% = 11%

По таблице 7 можно сделать следующие выводы:

1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %

- в 2007 г. увеличилась на 30690,85 руб. или на 101 %

- в 2008 г. увеличилась на 42859,48 руб. или на 142 %

- в 2009 г. увеличилась на 38829,49 руб. или на 128 %

2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %

- в 2007 г. увеличилась на 6751,78 руб. или на 12 %

- в 2008 г. увеличилась на 12168,63 руб. или на 20 %

- в 2009 г. снизилась на 4029,99 руб. или на 6 %

3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 57538,22 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 9707,37 руб. или на 11 %.

Руб.

Рис. 3. Стоимость элитных квартир в Приволжском Федеральном Округе, руб.

Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г. по 2009 г. – снижение.

Глава 3. Проблемы, пути их решения и перспективы развития рынка недвижимости

3.1 Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В этом можно убедиться на примере кризисов 1998 и 2008 годов, когда нестабильная ситуация в стране негативно влияла на рынок недвижимости. Минувший 2009 год охарактеризовался экономической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.

Отрицательные процессы, которые происходят на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены экономическим кризисом. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с элитным жильем, нежилыми помещениями и земельными участками.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:
1. Нестабильность финансового сектора.

2. Несовершенная система ипотечного кредитования.

3. Высокие цены на недвижимость.

4. Низкие доходы населения

5. Плохая организация долевого участия в строительстве.

6. Несовершенство законодательства.

Проводимая федеральными и местными органами власти экономическая политика, в настоящее время приводит к понижению уровня доходов населения, что отрицательно сказывается внедрении эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. От неоправданно жесткой политики государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью увеличивается нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и криминогенная ситуация на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Я считаю, что одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, так как развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. При этом в целом все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).

Для роста доли ипотечных кредитов в нашей стране я считаю нужно решить ряд следующих проблем:

1. Одной из основных проблем ипотечных кредитов является завышенные процентные ставки по ипотеке, которые составляют 11-14%, и высокий процент первоначального взноса, который составляет 20%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции – 3,77% и в Англии – 4%. За последний год ставка рефинансирования снижалась 13 раз с 12,5% до 8%, а снижение ставки по ипотеке практически было не заметно, она снизилась в среднем с 13% до 12%.Для развития ипотечных кредитов необходимо снижать первоначальный взнос, хотя бы до 10%, и саму процентную ставку, хотя бы до 8,5-9%, при нынешней ставке рефинансирования.

2. Следующая проблема не менее серьезна, она касается завышенных требований для получения ипотеки. В настоящее время невозможно получить кредит, если средний доход составляет менее 30 000 рублей. Это говорит о том, что большинству населения нашей страны, не реально получить кредит, так как средние доходы населения на много меньше 30 000 рублей.

3. Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

4. В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;