Кредит на покупку дома в сельской местности для сезонного проживания выдается на срок до 5 лет в размере балансовой стоимости строения. Погашение кредита начинается со следующего после получения средств квартала.
Кредит на строительство (на срок до 5 лет) и капитальный ремонт индивидуальных жилых домов для постоянного проживания выдается в размере до 75% сметной стоимости работ. При этом кредит на строительство выдается первоначально в размере 30% от общей его суммы, а на ремонт и благоустройство - в размере 50%.
Кредиты членам жилищно-строительных кооперативов выдаются на срок до 5 лет в размере до 75% первоначального вступительного взноса. Погашение такого кредита начинается со следующего после получения средств квартала.
Кредит на покупку крупного рогатого скота или его молодняка дается на срок до 3 лет.
Кредит на строительство надворных построек можно получить на срок до 3 лет.
В последние годы российские коммерческие банки начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости - квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т.д.
Так, залог жилого дома (квартиры) допускается для обеспечения погашения ссуды предоставленной на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома (квартиры), если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом залога на общих основаниях. В подобных случаях кредитный договор дополняется договором залога.
Жилые комнаты, составляющие часть дома, не могут быть предметом залога.
Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк также вправе осуществлять финансирование работ путем авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости графика строительства.
Краткосрочные ссуды.
Анализ показывает, что наибольшее распространение в современных условиях получили краткосрочные кредиты Сберегательного банка гражданам под залог ценных бумаг и на неотложные нужды.
Кредит под залог ценных бумаг выдается под залог облигаций, акций и других ценных бумаг, реализуемых через учреждения банка и котирующихся на фондовых биржах. Кредит выдается в размере не более 50% стоимости ценных бумаг на срок до 6 месяцев. Заемщик уплачивает банку единовременно определенный процент от суммы кредита. В случае возникновения временных финансовых затруднений у заемщика банк может по его заявлению предоставить ссуду на 6 месяцев.
Заложенные ценные бумаги принимаются банком на хранение. Выдача их заемщику производится только после полного погашения задолженности по ссуде. Если заемщик не погашает ссуду в срок, банк вправе реализовать принятые в залог ценные бумаги.
Кредит на неотложные нужды выдается наличными деньгами на срок до 3 лет в сумме, зависящей от заработка ссудозаемщика. Проценты за пользование ссудой дифференцируются в зависимости от срока кредитования.
2.3 Организация кредитной сделки «банк-клиент».
Организация кредитной сделки банка с заемщиком - это принятая в конкретном банке процедура рассмотрения просьбы клиента о получении кредита и принятия решения, заключения кредитного договора, выдачи и погашения ссуды, осуществления контроля за полнотой и своевременностью её возврата. Указанная процедура должна быть проработана и зафиксирована в основах кредитной политики банка. При этом содержание отдельных её элементов должно различаться для:
· клиентов, которых банк знает достаточно хорошо и новых клиентов;
· клиентов, пользующихся доверием банка и клиентов не обладающих таким доверием;
· клиентов, имеющих опыт хозяйственной и финансовой деятельности и не имеющих его.
Начальным элементом организации кредитной сделки, имеющим принципиально важное значение, является процедура рассмотрения просьбы клиента. Если клиент впервые обращается в данный банк, то его, естественно, будут интересовать принятые в нем правила и условия, в том числе набор требуемых документов. С этой целью каждый банк должен иметь свой перечень документов, предоставляемых в банк для получения кредита. Этот перечень должен быть различен для постоянных и новых клиентов. Для постоянных клиентов в число обязательных документов входят:
· кредитная заявка;
· технико-экономическое обоснование (ТЭО);
· баланс на последнюю дату или на несколько дат;
· отчет о финансовых результатах;
· хозяйственные договоры, лежащие в основе кредитной сделки.
Кроме того, имеет смысл ознакомиться с графиком поступлений и платежей заемщика и со сведениями о кредитах, полученных им в других банках.
Для новых клиентов к указанному выше перечню документов нужно добавить:
· копию устава (нотариально заверенную) и подлинник (для сверки);
· копию свидетельства о регистрации (нотариально заверенную);
· копию учредительного договора (нотариально заверенную);
· протокол учредительного собрания;
· карточки с образцами подписей и оттиском печати (нотариально заверенные).
Процедура рассмотрения кредитной заявки в случае первичного обращения клиента в банк начинается с посещения кредитного отдела и включает в себя:
· беседу кредитного работника с клиентом по существу просьбы;
· проведение экономического анализа;
· знакомство с делами клиента непосредственно на месте;
· составление письменного заключения.
Первичная беседа носит характер ознакомления с личностью ссудополучателя (его профессиональные и личные качества). В ходе её выясняются также юридический статус и финансовое положение клиента, назначение ссуды и источники её погашения, способы гарантирования возврата кредита, наличие долгов перед другими банками и др.
В зарубежной практике используются специальные анкеты для беседы с новым клиентом. Итоги беседы после ухода клиента оформляются протоколом или специальной запиской.
Если на этом этапе у кредитного работника сформировалось положительное мнение о клиенте и испрашиваемой им ссуде, то он приступает к аналитической работе. Анализу должны подвергаться общая кредитоспособность клиента, а также представленное им технико-экономическое обоснование на ссуду.
Большинство наших банков ограничивается только оценкой ТЭО, видимо, полагая, что оно позволит судить об окупаемости ссуды. Между тем оценка окупаемости отдельной ссуды - это необходимый, но недостаточный элемент анализа. Часто клиент получает ссуду наличными деньгами, поступление средств от прокредитованной сделки также может происходить в налично-денежной форме (минуя банк). Клиент может пустить полученные средства в новый оборот. Но при расчетах через банк поступившие на расчетный счет клиента средства могут быть использованы им не на погашение ссуды, а на другие цели. Поэтому важно убедиться не только в том, что клиент получит от кредитуемой сделки необходимую сумму средств, но и в способности и готовности возвратить ссуду. Именно этой цели служит оценка общей кредитоспособности заемщика. Для такой оценки каждый банк должен иметь собственное методическое обеспечение.
Всестороннее изучение банком клиента и объекта кредитования невозможно без выезда на место, где конкретно могут быть рассмотрены структура активов, состояние учета и отчетности, состав и порядок хранения возможных предметов залога.
Свои выводы из проведенного анализа кредитный работник излагает в форме заключения на заявку клиента. В нем обосновывается либо согласие на выдачу ссуды, либо целесообразность воздержания от её предоставления. На всю аналитическую работу, включая составление заключения, отводится 1-2 дня. Окончательное решение принимается руководством банка, в необходимых случаях (крупные или проблемные ссуды) - после обсуждения на кредитном комитете. После разрешения ссуды составляется кредитный договор, в котором предусматриваются условия кредитной сделки и обязательства сторон. Конкретные правила и условия выдачи и погашения ссуды регулируются инструктивными документами банка.
Кредитная документация - это составляемые клиентом и банком документы, которые сопровождают кредитную сделку с момента обращения клиента в банк и до погашения ссуды.
К кредитным документам, составляемым клиентом, относятся: кредитная заявка; технико-экономическое обоснование; заявление на получение ссуды; срочные обязательства; договор о залоге (гарантийные письма, страховые полисы); сведения о заложенном имуществе.
К документам, носящим двусторонний характер, относится кредитный договор.
К документам, составляемым банком относятся: заключение на кредитную заявку клиента; ведомость выполнения клиентом условий договора, в том числе погашения ссуды и уплаты процентов; кредитное дело клиента.
Требования к кредитной заявке достаточно просты, но определены. В международной практике к ним относят обозначение назначения ссуды и раскрытие совокупности факторов, определяющих степень риска данной ссуды.