Мир Знаний

Шпаргалки к госэкзаменам по Банковсому Делу (стр. 14 из 27)

В соврем. условиях России земля явл. 1 из наибол. сложн. объектов экон. оценки в составе недвиж-ти. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) неразработ-ть нотариал-правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.

Осн. земельн. законодат акт страны – Земел. Кодекс от 25.04.91г. В наст. время подготовлен новый проект Зем.Код., кот. учитывает экон. изменения в стране после 91г. и потребности страны.

Специфика земли и ее отличие от др. видов недвиж-ти обусловлено ее особ-тями: 1) земля – природн. ресурс, кот. невозмож свободно воспроизвести, 2) при оценке необх. учитывать возмож-ть многоцелевого использ-я земли: А) как осн. ср-ва произв-ва (с\х и лесн. земли), Б) как пространство д\соц.-экон. развития (размещение различ. объектов недвиж-ти). В) земельн. фонд – основа формирования среды проживания нас-я, и обеспечивает экологич. безопасность , особ-но лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физич. и функционального износа д\оценки ст-ти.

При всех этих кач-вах земля принадлежит ст-ной оценке. Объект оценки – земел. участок без наход-ся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Зем. участок – часть поверхности земли, имеющая функциональн. границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отраж. в гос. Зем. Кадастре и док-тах гос. регистрации прав на землю.

Оценка З. подраздел. на массовую и кадастровую оценку земл. участков и региональную оценку единичного земел. участка.

Цель кадастровой оценки – опред-е ст-ти всех земл. участков в границах адм.-терр. образований (обл., регион, город) по оценочным зонам на нач. след. года.

Рын. оценка – опред. рын. ст-ти зем. уч-ка на дату оценки независимым оценщиком в соотв. с принятыми стандартами и методами оценки:

1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капит-ция дохода по периодам, *техника остатка дохода д\З.

2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса

3) затратный: *метод изъятия *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развит. эк-кой по возможности примен. все 3 способа. Расхождения в оценках говорить либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.

Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия. (68) (91)

Ипот. кредит – кр-т, предост. на длит. время д\приобрет-я недвиж-ти, выступающей в кач-ве залога. Отличит. черта – совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. Ипот. кр-т отлич. от др. видов кр-та тем, что :1) объект недв-ти сохр. свои кач-ва в теч. длител. времени, что делает данн. вид кр-ния макс-ным по срокам – 10-30 лет. 2) цена на недв-ть со временем толко растет, что способствует полной гарантии кредиторов.

3) при ипотеке обеспеч-ся дополнит. защита прав банка-залогодержателя при пом. гос. рег-ции залога недв-ти. Это позвол. проследить последующие залоги недв-ти и др. изменения, угрож. интересам кред-ра. 4) простота контроля за сохранностью залога, что избавл кред-ра от лишних расходов.

Эти особ-ти делают Ипот.кр-ние привлек. д\КБ при рын. эк-ке и хорошей прав. базе.

Ипот. банки – осущ. кред .оп-ции по привлеч-ю и размещ-ю ср-в на долгосроч основе под залог недвиж-ти. Рес-сы Ип.Банков формир. в больш. части за счет собс. ср-в, и привлеч-х за сч. выпуска ипотеч. облиг-й или ипот.заклыдных, обеспеч-х закладными своих клиентов. Еще за сч. реализации сравнит. надежных ц.б. (облиг. местн. органов власти). Сейчас Ипот.Банков очень мало, т.к. их функции перешли к страх. компаниям и универсальным комм банком, и др. кред. учреж-ям.

По анализу ипотеч. кред-ния в РФ – банки самые активные участники этого процесса + регионал. админ-ции.

Проблемы банков на ипот. рынке: 1) поиск долгосроч. рес-сов (кредиты только на 2-5 лет, а остальное из собст. ср-в банка) 2) невозможность проведения оп-ций с инструментами ипот. кред-ния на вторичн. рынке (отсутст. вторичного рынка закладных).

Один из вариантов эфф-но действующей, целостной системы ипотеч. жилищного кред-я и обеспечения ликв-ти банков, выдающих ипот. кр-ты – использовать «оптовые» источники, формирующ-ся за сч. вторичн. рынка ипот. кр-тов. На первичн. рынке кредиторы (КБ) выдают нас-ю ипот. кредиты. Д\обеспеч-я быстрой возвратности кред. рес-сов и решения проблемы собс. ликвидности, кредиоры продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичн. рынке спец. созданному д\этой цели Агентству Ипот. Жил. кред-ния или др. оператору вторичного рынка.

Особенности корпоративного кредита. (21)

Одно из важн. направлений деят-ти КБ - кредитование. Осн. субъекты банкв. кред-ния - акционерные и частные компании, кред-фин. учрежд-я, нас-е, фед. и местн. органы власти. Особое внимание заслуж. корпорат. клиенты – юр. лица, клиенты банка (кроме кред. орг-ций, нас-я, субъектов Фед, муниц. образований).

Высок. инфляция, девальвация нац. валюты, отсутствие системы кред-ния может привести к глубок. кризису не тока в банкв. сфере, но и в эк-ке в целом. В развит. странах зависимость корпораций от банквс. кред-ния уменьш-ся, а для росс. п\п явл. практически единственным источником получ-я ден. ср-в.

Осн. функции организации кредитования корпорат. клиентов банком:

1) макроэкон. – выполн. осн. банкв. задачи аккумуляции ден. рес-сов д\инвестирования, р азвитие эк-ки страны.

2) микроэкон. – получение основных доходов, способвст-щее повышению дох-сти и надежности банков.

Особ-ти корпор. кред-ния:

1) большой объем, 2) высокая дох-ть, 3) выс. рисковость.

В Росс. условиях КК это один из самых рискованных Ак. операций, и неразумный подход к его осуществлению способен привести к потере ликв-ти и в итоге – к банкротству.

Оценка ц.б. (67)

Долевые ц.б. (акции). Оценка связ. с жизн. циклом (выпуск, размещ, обращ.)

1-ая оценка акций – при выпуске (номинальная Оц.) – ст-ть, указ. на бланке акции (хар-ет долю УК на 1 акц. на мом. учреждения). УК АО = сумма номиналов акций. 2-ая оценка – при их первичном размещении – эмиссионная Оц. Цена , по кот. ее приобрел 1-й держатель. По закон-ву Эмис цена больше либо = Ном. При учреждении Э=Н.

При послед. выпусках оценка по Эмис. цена, ориентир-ной на рын. (Эмис. дох-д = эм. цена – номин.) Эмисс. доход идет в СК.

3-я стадия эмиссии – опред-ся перспектива продажи акции – рын. оц-ка. (необх. при трансформ. ОАО в ЗАО, покупке голосующего пакета, выдаче кредита под обеспеч. акциями).

Рын.ст-ть – цена, по кот. продавец, имеющ-й полную инфо и не обязанный продавать, а покуп-ль при тех же условиях, согласен был бы купить. Рын. цена Ак. – ст-ть в тек. ценах по сделкам, заключ-м в кажд. мом. времени.

Рын. (курсов.) цена – по кот. Ак. покуп-ся и прод-тся на вторичном рынке. Устан-ся на торгах Фондв. биржи. Отраж. действит. цену Ак при условии большого объема сделок. Это цена исполнения сделок, цена реальной продажи = див-д / ссуд.% *100%

4) при стоимстной оценке важна балансовая ст-ть = общ. кол-во Ак. / кол-во Ак. вв обращении. Опред-ся экспертами д\инвестиров, ауд. проверка – при листинге, ликвидации.

5) Стоимостная оц. – на основе показ-й, хар-щих ее кач-во:

А) Р/Е=тек.рын. цена / прибыль на 1 Ак. Е= прибыль / кол-во размещ. Ак.

Исп. д\сравнения ст-ти сопост-х ц.б. Если высок. Р/Е, то возможна переоценкаАк и занижение цены.

Б) D/P = див-д на обык. Ак / тек. рын. цену на обык. Ак. – Показ. текущ. рын. дох-ть Ак.

В) D/E= див-д на 1 Ак / Прибыль на 1 Ак. Если низк. – то высок. рентаб-ть компании, перспектива ее роста.

Облигации. (долговые ц.б.) Оценка по 1) номин. – на балансе, т.е. сумма, кот. беретсявзаймы и подлеж. возврату по истеч. срока займа. Явл. базовой величиной. Обычно Обл. выпуск-ся с высоким номиналом (д\богатых инвесторов), гашение Обл. – по фиксир. номин. цене. 2) Эмисс. – рын. цена в мом. эмиссии, м.б. выше, ниже и = номиналу. 3) рын. – исходя из ситуации на фин. рынке + близость срока погаш-я (чем ближе, тем выше) + право на регул. фикс. доход (чем выше, тем ниже) + надежность вложений (степень риска).

4)Курсовая оценка = рын. цена Об. / номин. цену Об. (примен. при сопоставит. оценке рын. цен Об-ций с разными номиналами).

Банковский перевод. Его роль в системе безнал. расчетов и процесс организации. (86)

БП – поручение одного банка другому выплатить получателю перевода опред-ю сумму (в м\народ. расчетах банки выполн. переводы по поруч-ю своих клиентов).

Участники: 1) перевододатель – должник 2)банк перевододателя, принявший поручение, 3) банк, осущ-щий зачисление суммы перевода переводополучателя 4) переводополучатель

В форме БП осущ. аванс. платежи в счет окончательных расчетов, оплата инкассо. БП осущ. по почте или телеграфу, соотв-но почтовым или тегрф. поручениям.

Общая схема: 1) контракт -> товар 2) док-ты, сопровож-щие груз, 3) заявление на перевод, 4) плат. док-т, 5) банк получателя зачислет платеж на счет получ-ля.

Межбанкв. расчеты – основа б\нал. расчетов. В наст. время строятся на основе системы м\филиал. оборотов и расчетов по кор\сч. Кор\сч открыв-ся КБ в ЦБ, на местах ЦБ представлен РКЦ, в кот. открыв-ся счета КБ.

Практика ипотеч. кредитовани яв РФ. (69)

В наст. время происх. процесс возрожд. и формир. системы Ипот. кред-ния (Началось с развитием частных форм соб-сти). В Моск, С-Пет, Ниж.Новг созд. 1-ые ипот. банки.

Процесс их становления очень сложен. Проблемы развития ипот. кр-ния росс. банками: 1) недост. ресур. база банков, дефицит кред. рес-сов долгоср. хар-ра, низкий платежеспос. спрос на недв-сть, выс. темпы инфл. и % ставок =>оч. дорогие и недоступ.д\больш-ва людей, отсутствие у банков опыта, закон-во по ипотеке, несоверш-во системы регистрации заклыдных и изъятия недв-ти у недобросов. заемщиков.