Інший різновид застави, що приймається банком для забезпечення кредитів, - це застава нерухомості (іпотека). Частіше всього в якості заставленого нерухомого майна юридичних осіб виступають нежилі приміщення, а фізичних -- квартири, приватні будинки та надвірні споруди.
Для оформлення договору застави позичальник пред'являє кредитному інспекторові наступні документи :
· документи на право власності заставленого майна (споруди, будівлі, квартири, будинку );
· справка із державної нотаріальної контори про те, що заставлене майно не є під арештом або забороною (справка має бути оформлена в день підписання договора застави) ;
· справка-характеристика на об'єкт застави;
· для фізичних осіб - документ про те, що майно є власністю даної особи;
· виписка з балансу за даним об'єктом;
· акт оцінки вартості майна;
· протокол засідання засновників на заставу.
Особливою вимогою до кредитного інспектору при підготовці всіх документів для підписання договору застави є перевірка параметрів предмету застави.
Предметом застави не можуть бути національні культурні та історичні цінності, об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться в процесі корпоратизації (ЗУ "Про заставу"). Але так як серед позичальників Ємільчинського ТВБВ КБ „Приватбанк” не було державних підприємств, то увага приділяється перевірці інших можливих порушень.
Проаналізувавши кредитний портфель філії, автор даної роботи згрупувала надані за два роки за кредитами та коефіцієнтом співвідношення "застава / заборгованість" (таблиця 2.8). Як видно з таблиці, у всіх випадках прийняття забезпечення (застави позичальника та майнової поруки) сума забезпечення перевищувала суму кредиту. Питома вага кредитів, які надані позичальникам під забезпечення, що за вартістю перевищує суму позики на 10 - 100 %, складає близько 37,78%. Частка кредитів, забезпечення по яких перевищує суму кредитів більш, ніж в два рази, складає більше 62 %. Але слід зауважити, що показники були розраховані по всій сукупності кредитів, які були видані за час існування Ємільчинського ТВБВ КБ „Приватбанк”. Якщо ж врахувати фактор часу, то визначальною є тенденція до збільшення питомої ваги позичок, забезпечення по яких вдвічі та більше перевищує основну суму боргу за кредитом.
Таблиця 2.8
Розподіл кредитів, виданих Ємільчинським ТВБВ КБ „Приватбанк” за весь час існування, за коефіцієнтом співвідношення суми забезпечення (застави) та суми заборгованості за позикою)
| Коефіцієнт співвідношення вартості застави та заборгованості по кредиту, % | Питома вага кредитів виданих під забезпечення із таким співвідношенням, % | |
| до основної суми боргу | до основної суми боргу та нарахованих відсотків | |
| 80 - 100 | ---- | 6,67 |
| 100 - 120 | 6,67 | 6,67 |
| 120 - 140 | 8,89 | 8,89 |
| 140 - 160 | 8,89 | 4,44 |
| 160 - 180 | 4,44 | 11,11 |
| 180 - 200 | 8,89 | 15,56 |
| 200 - 220 | 13,33 | 24,44 |
| 220 - 240 | 11,11 | 13,33 |
| 240 - 300 | 24,44 | 6,67 |
| 300 - 400 | 6.67 | 4,44 |
| 400 і більше | 6,67 | ---- |
Так у 75 % випадків прийняття забезпечення у вигляді застави позичальника та майнової поруки кредит надавався на суму, що складала не більше 60 % забезпечення.
Якщо ж окрім основної суми боргу по кредиту до розрахунків приймати також суму нарахованих по ній відсотків, то картина дещо змінюється. Так ми маємо, що у близько 7 % випадків кредитування повна заборгованість за позикою не покривається сповна сумою наданого забезпечення (лише на 80 - 95 %). Але для сукупного кредитного портфеля цей показник є досить низький, особливо якщо врахувати, що в останні квартали частка таких кредитів постійно зменшується.
Страхування.Ємільчинське ТВБВ КБ „Приватбанк” опосередковано використовує послуги страхових компаній лише з приводу страхування заставленого майна.
Як правило, страховий поліс вимагається ТВБВ при передачі позичальником у заставу предмету іпотеки. Майно має бути застраховане за рахунок заставодавця у повному обсязі на користь банку на весь термін дії договору застави. При настанні страхового випадку (загибелі заставленого майна) банківська установа матиме переважне право задоволення своїх вимог із суми страхового відшкодування. Але при розрахунку ступеню мінімізації кредитного ризику за умов страхування заставленого майна, увага кредитного інспектора обов'язково звертається на те, що страхове відшкодування майже завжди менше вартості застрахованого майна (50 - 80 %). Отже якщо, наприклад, заборгованість за позикою складає 80 % від вартості застави, то у разі загибелі майна (здійснення страхового випадку) заборгованість позичальника може бути не погашена у повному обсязі за рахунок виплат страхової компанії.
Створення страхових резервів на покриття можливих збитків за кредитними операціями. Резерв формується відповідно до загальної суми позик, класифікованих за ступенем ризику та зважених на коефіцієнти ризику. Резерв розподіляється на резерв під стандартну заборгованість та резерв під нестандартну заборгованість за кредитами. Також окремо формуються резерви в тих валютах, в яких надані позики. Резерв формується як Головним банком, так його філіями.
У Ємільчинському ТВБВ КБ „Приватбанк” щоквартально уточнюється загальний обсяг резерву відповідно до сум фактичної кредитної заборгованості за групами ризику, яка склалася станом на останній робочий день звітного кварталу. Для розрахунку обсягів резервів, що підлягають створенню в наступному кварталі, кредитною комісією Ємільчинського ТВБВ КБ „Приватбанк” здійснюється оцінка кредитного портфелю.
Оцінка кредитних ризиків здійснюється з урахуванням таких двох критеріїв:
· оцінка фінансового стану позичальника ;
· погашення позичальником кредитної заборгованості за основним боргом та відсотків за нею.
Для здійснення оцінки фінансового стану позичальника банк враховує показники його діяльності. Оцінка показників проводиться за бальною системою. Сума набраних балів визначає належність позичальника до певного класу (табл. 2.9).
Таблиця 2.9
Розподіл позичальників по класах відповідно до суми набраних балів (методика Ємільчинського ТВБВ КБ „Приватбанк”)
| Клас | А | Б | В | Г | Д |
| Для юридичних осіб | Не менш як 6 балів | Не менш як 5 балів | Не менш як 4 балів | Не менш як 2 балів | менш як 2 балів |
| Для фізичних осіб | Не менш як 6 балів | Не менш як 4 балів | Не менш як 2 балів | Не менш як 1 балів | 0 балів |
| Для банківських установ | Не менш як 10 балів | Не менш як 8 балів | Не менш як 6 балів | Не менш як 3 балів | Менш як 3 балів |
Ранжування класів від А до Д відповідає характеристикам фінансового стану позичальників від найкращої до найгіршої.
При оцінці кредитів юридичних осіб бали надаються за параметрами:
· Забезпечення ( застава-4, порука-3, бланковий-0);
· Наявність прибутку чи збитку за звітній період (прибуток-1,збиток - -1);
· Клієнт банку чи ні (так-2, ні -2);
· Виконання зобов'язань позичальником в минулому (за кожне належне виконання-1, за кожне неналежне виконання -1);
· Ефективність управління позичальника (добра-1, погана -1);
· Дотримання фінансових показників : коефіцієнт загальної ліквідності, коефіцієнт абсолютної ліквідності, коефіцієнт автономності, коефіцієнт маневреності власних коштів із нормативними значеннями, запропонованими НБУ (дотримання всіх показників-2, трьох-1.5, двох-1, одного-0.5, недотримання жодного-0);
· Ринкова позиція позичальника (добра-2, недобра-0).
При оцінці кредитів фізичних осіб бали надаються за параметрами :
· Забезпечення (застава-4, порука-2, без забезпечення-0);
· Прибуток чи матеріальний стан позичальника відносно суми кредиту (високий-4, середній-2, низький-0);
· Контакт з банком (постійний-3, тісний-2, по необхідності-1, відсутній-0);
· Соціальна стабільність клієнта (висока-2, середня-1, низька-0).
Після підрахунку суми балів по кожній позичці та визначення характеру погашення кредиту позичальником згідно Положення НБУ кожний кредит відноситься до певної групи ризику. Подальший розрахунок здійснюється за допомогою встановлених НБУ норм відрахування.
Як видно, методика оцінки кредитного портфеля установами КБ „Приватбанк” є досить простою. Недоліком її можна назвати абстрактність окремих показників та критеріїв їх визначення. Наприклад, яке співвідношення матеріального стану позичальника та суми кредиту слід вважати низьким або середнім, чи як визначити ринкову позицію позичальника. Досить малу вагу при розрахунках отримує критерій "прибутковість-збитковість". Дана методика є характерним прикладом адаптації банком оціночних критеріїв до практичного застосування, про яку йшла мова раніше.
Використання резервів для відшкодування збитків здійснюється лише в тому разі, якщо позика визнана безнадійною до стягнення. У будь-якому випадку використання резервів, створених за рахунок банку, для погашення збитку носить характер компенсації кредитного ризику, а не його мінімізації. Резерви по кредитах - це пасивний спосіб захисту від ризику, він ні в якому разі не впливає на імовірність непогашення позики клієнтом. Незалежно від того який обсяг зарезервованих коштів має банківська установа, стан позичальника та його кредитоспроможність можуть погіршитися або покращитися. Тому увага кредитного інспектора Ємільчинського ТВБВ КБ „Приватбанк” повинна акцентуватись на покращенні ризик-менеджменту самого банку.