Основні таксономічні одиниці класифікації земельного фонду - це зональні типи земель, виділені у процесі природно-сільськогосподарського районування, категорії придатності земель, класи земель. Характеристика класу в межах кожного зонального типу відображається видами земель або групами ґрунтів.
Зональні типи земель територіальне збігаються з межами природно-сільськогосподарських зон і виражають зональні умови природного середовища та загальні напрямки переважаючого використання земель - для землеробства, тваринництва, лісового господарства тощо.
Інтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету (добротність) ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів.
Бонітування ґрунтів (від латинського - bonitas - доброякісність) - це спеціалізована генетико-виробнича класифікація ґрунтів, побудована за їх об'єктивними природними і стійко набутими у процесі сільськогосподарського використання ознаками та властивостями, які мають найбільше значення для сільськогосподарських культур, і виражена в кількісних показниках - балах. Засновником бонітування ґрунтів є вчений-ґрунтознавець В. Докучаєв (1854 - 1934 рр.), який в 80-ті роки XIX століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Під бонітуванням ґрунтів слід розглядати оцінку ступеня відповідності їхніх властивостей вимогам вирощування сільськогосподарських культур, тобто оцінку ґрунтів як засобів праці в сільськогосподарському виробництві.
Основна мета бонітування - кількісне визначення відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто на скільки один ґрунт краще чи гірше за інший здатний забезпечувати екологічні вимоги сільськогосподарських культур.
Будучи складовою частиною земельного кадастру, бонітування ґрунтів має велике самостійне значення, оскільки:
- дозволяє порівнювати і групувати ґрунти за продуктивністю;
- дає можливість виявляти найсприятливіші ґрунти для вирощування тих чи інших культур;
- сприяє ефективному використанню добрив, проведенню агротехнічних та меліоративних заходів;
- допомагає розробці та впровадженню зональних систем землеробства;
- ставить за мету підвищення продуктивності природних кормових угідь та лісових насаджень;
- має велике значення в охороні ґрунтів від деградації (ерозії, забруднення важкими металами, пестицидами, заболочення тощо).
Бонітет ґрунту - показник якості ґрунту і його продуктивності, який є інтегральною величиною різних властивостей та ознак, вимірюваних різними мірами (мг, мг-екв, т, мм, % тощо), тоді як сам є безрозмірним.
Бонітування починається з оцінки агровиробничих груп ґрунтів.
Після встановлення балів бонітету ґрунтів складають шкалу бонітування, в якій ґрунти господарства розміщують у генетичній послідовності згідно з номенклатурним списком. Шкали мають бути розгорнутими, тобто дані діагностичних ознак повинні бути представлені в них як в абсолютних величинах (т/га, мм, мг, %), так і у відносних балах. Матеріали з бонітування ґрунтів наведено у таблиці 3.12. Шкали бонітування ґрунтів господарств служать основою бонітувальних шкал районів, областей і країни в цілому. Основою для проведення якісної оцінки земель служать матеріал бонітування ґрунтів, доповнені даними кількісного та якісного обліку земельних угідь території землекористування.
Якісній оцінці підлягають усі види сільськогосподарські угідь: орні землі, перелоги, багаторічні насадження, сінокоси і пасовища.
Якісна оцінка земель починається з розрахунку середньозваженого бала бонітету елементарного господарського виділу (поля, робочої ділянки).
Для цього визначають площу ґрунтів, які складають елементарний господарський виділ, а потім, маючи їх бали бонітету і площу, яку вони займають, розраховують середньозважений бал.
У випадку, коли земельна ділянка, яка оцінюється, є складовою однієї ґрунтової відміни, її оцінка дорівнює балу бонітету ґрунту.
Отже, бал бонітету елементарного господарського виділу є узагальненим показником якості його земель, які об'єднують цілу групу різноякісних ґрунтів. Він є відносною безрозмірною величиною, яка відображає якість конкретної земельної ділянки, її виробничу придатність у певних економічних умовах виробництва.
Враховують коефіцієнти поправок на технологічні властивості елементарного господарського виділу і місцеположення господарства.
На основі бала бонітету елементарного господарського виділу встановлюють групу і клас придатності земель згідно з їх класифікацією.
Дані первинної та зведеної відомостей служать основою для внесення записів у кадастрову шнурову книгу і Державну книгу реєстрації землекористування та інвентаризації земель.
Для більшої доступності та наочності землеоціночних матеріалів складається картограма якості земель господарства. Її завдання полягає в тому, щоб найбільш повно і наочно відобразити результати оціночних робіт на картографічній основі, доповнити матеріали ґрунтового обстеження спеціальними допоміжними документами, які дозволяють обґрунтовано і
оперативно вирішувати питання раціонального використання земель.
Картограма якості земель - це графічне зображення структури і бонітету земельних угідь певної території. Складається вона на основі копії
контурного оригіналу ґрунтового плану. Межі ґрунтових контурів з їх індексами та балами бонітету зберігаються. На картограмі також відображаються елементи ситуації землекористування, з вимогами діючих інструкцій крупно-масштабного знімання території. Базовим матеріалом для складання картограми служать первинні та зведені відомості структури і
бонітету земельних угідь даної території. Класи земель на картограмі
позначаються у чисельнику червоною тушшю римськими цифрами, а бали бонітету - в знаменнику арабськими цифрами. На основі картограми бонітету земельних угідь господарств складають середньо - і дрібномірильні картограми структури та бонітету земельних угідь більш крупних адміністративних одиниць - районів, областей і країни в цілому.
Експертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єкта оцінки на дату оцінки. Вона передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення.
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльним методом), вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m Цза = Ца + E дельта Цаj, j=1
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння;
дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
E - сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Земельний кодекс України землями сільськогосподарського призначення визначає землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для інших цілей. До земель сільськогосподарського призначення належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багатолітні насадження, сіножаті, пасовища)
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги і інші захисні насадження, окрім тих, що віднесенні до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації).
Здійснення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентується Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня1995 року № 213 (далі по тексту Методика), і Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України ЗО листопада 1995 року за № 427/963 із змінами, внесеними згідно з наказом Держкомзему України від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/34 (далі по тексту Порядок). В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного доходу, який утворюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Підставою для розрахунків грошової оцінки за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах. Обґрунтуванням використання показників економічної оцінки саме за 1988 рік може слугувати і доцільність застосування основного принципу грошової оцінки найкращого та найбільш ефективного використання земель. Загально відомо, що в 1986 - 1988 роках сільське господарство характеризувалося оптимальними умовами та показниками господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель більше не проводилася. Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки (його ще називають дохідним методом). Суть його полягає у встановленні функціональної залежності поточної вартості землі від її дохідності, яка в загальному вигляді виражається такою формулою: