В этой связи были высказаны прогнозы о предстоящем вторичном перераспределении земли посредством земельного рынка с целью обеспечения концентрации земельных участков у энергичных и эффективно работающих землевладельцев. Однако сегодня проблема находит такое разрешение, последствия которого чреваты множеством негативных эффектов, тормозящих прогресс агросферы и народного хозяйства в целом. Недооценка институциональных проблем при разработке земельной политики вынуждает участников земельных операций вступать в неформальные отношения и в целом обеспечивает преимущества тем, кто имеет лучшее материальное положение и доступ к информации, и при этом ставит в невыгодное положение малоимущих. Вышеназванный Федеральный Закон от 10.07.2002., представлявший собой своего рода компромисс между нарождающимся классом крупных землевладельцев и владельцами земельных паев, не смог препятствовать тому, что на земельный рынок сегодня привлечены огромные деньги банков, инвестиционных компаний, нефтяные деньги. По данным специалистов, в процессе скупки земель оказались задействованы крупные западные средства, частично имевшие российское происхождение, а также деньги международных венчурных фондов.
Аграрное производство в России сегодня отличается низкой рентабельностью, в немалой степени из-за той аграрной политики, которая проводилась в стране в последние 15 лет. Сельскохозяйственные угодья в настоящее время не образуют земельной ренты как основы рыночной оценки (цены) земли. В результате земля скупается за бесценок.
Неизбежным следствием сосредоточения земельных ресурсов в руках крупных частных собственников будет падение жизненного уровня большинства населения, а также уровня конкурентоспособности отечественного производства. Так, известно, что инфляция издержек особенно ощутимо бьет именно по сельхозпроизводителям, которые вынуждены работать в условиях ценового диспаритета. Но наряду с этим издержки в агросфере будут продолжать расти и потому, что значительная часть средств будет затрачиваться производителями и предпринимателями либо на покупку земли у собственников, либо на выплату земельной ренты частным арендодателям, в то время как их крайне актуально было бы использовать для развития материально-технической базы сельскохозяйственного производства. "Зачем, - спрашивают Л. Резников и А. Мелентьев, - нам гальванизировать средневековый феномен - помещичьи латифундии, от которых ныне страдают даже страны, имеющие длительную историю капиталистического развития?", имея в виду ограниченную роль рынков купли-продажи земли в эффективном распределении земель и реализации земельной собственности. В России же это "будет тот собственник отечественного или иностранного происхождения, который руками наших же управляющих будет нещадно эксплуатировать наших же крестьян … за счет наших же собственных кошельков (при покупке возросшего в цене продовольствия) и вымогания с нас же повышенных налогов (для компенсации расходов на многократное повышение дотаций сельскому хозяйству), с тем чтобы обеспечить образование той ренты, львиная доля которой будет перетекать в карманы этих так называемых эффективных собственников земли, безвозвратно уходя из сферы аграрного предпринимательства".
И все же следует заметить: после 2002 г. наблюдалась активизация попыток владельцев паев выделить их из коллективно-долевой собственности. Однако оказалось, что мелким землевладельцам распорядиться участком земли практически невозможно, что объясняется, в первую очередь, наличием множества проблем при выделе земельного пая. Эти проблемы вызваны сложностью и запутанностью самой процедуры, а также незавершенностью кадастровой оценки земель, окончание работ по которой намечено на 2011 г. Сегодня в ряде местностей еще не проведено межевание земель, отсутствуют четкие границы между областями. Кроме того, большинство граждан оказываются неспособны оплатить достаточно высокие затраты по оформлению прав собственности (например, только межевание земельного участка, являющееся лишь одним из этапов процесса, стоит не меньше 10 тыс. рублей). К тому же отсутствие легального рынка и реальной стоимости земли не позволяет сегодня мелкому землевладельцу продать или заложить свой земельный участок. Этому препятствует и норма закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", запрещающая ипотеку сельхозугодий, в том числе из состава крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств), однако при этом созданы все условия для формирования теневого рынка земли.
Теневой сектор в настоящее время стал устойчивой частью экономической системы, способствующей ее воспроизводству. Более того, в связи с тем, что механизм "теневизации", активно внедряясь как на макро-, так и на микроуровне экономики, стабилизирует спрос, устраняет диспропорции, стимулирует производительность труда, не будет преувеличением сказать, что официальная экономика не может сегодня существовать без теневой, имеющей при этом устойчивую тенденцию к росту [6]. Возникновение теневого оборота земли, представляя пока, может быть, лишь верхнюю часть айсберга теневой экономики, является свидетельством того, что "теневизация" входит и в сферу земельных отношений. В сельском хозяйстве на протяжении последней четверти века сфера теневых отношений росла наиболее высокими темпами (более чем в 30 раз), оживляя конкуренцию на рынке и культивируя новые теневые отношения, расширенно воспроизводимые в области реализации земельной собственности.
Приведем некоторые данные по Республике Татарстан. Доля валовой добавленной стоимости ненаблюдаемого сектора в валовой добавленной стоимости сельского хозяйства в 2002 г. составила 72,2% (т.е. по сравнению с 2000 г. увеличилась на 11,5 пункта). В динамике ряда лет по этому показателю, в том числе по доле неформального сектора в структуре ненаблюдаемой экономической деятельности (35,2%), сельское хозяйство в списке отраслей экономики занимает лидирующие позиции.
Несогласованные тенденции роста ненаблюдаемого сектора (в том числе теневого и неформального), а также отраслевой структуры валовой добавленной стоимости сельского хозяйства в официальном секторе экономики Республики Татарстан еще более строго подтверждают наличие латентных процессов, имеющих место в сельском хозяйстве республики. Наличие указанных процессов свидетельствует о пагубности продолжения догматической веры в отдельные положения либеральной философии (XVI-XVII веков!) о том, что достаточно дать крестьянину собственность и "он нас накормит", а "остальное сделает рынок".
Прошло достаточно много времени, чтобы убедиться в том, что углубление аграрной реформы должно состоять не в том, чтобы ускорить приватизацию земли и собственности, а в том, чтобы создать условия для экономической реализации уже имеющейся собственности. При этом земля, так же, впрочем, как и другие средства производства, может быть продана или даже бесплатно передана и в собственность при условии, что предполагаемый собственник способен соблюдать основной принцип собственности - осуществление процесса воспроизводства и эксплуатации объекта собственности (земли) своими силами и за свой счет.
Земельная собственность экономически реализуется через реальный доход, получаемый от использования объектов собственности, а он зависит не только от типа собственности на землю, но и от создания условий ее экономической реализации, в частности, на основе оптимизации существующего соотношения цен на средства производства и произведенную сельскохозяйственную продукцию. Иначе говоря, "эффективный собственник" сможет проявить свое преимущество лишь в том случае, если обмен сельского хозяйства со смежными отраслями будет приближен к эквивалентному, если каждый участник агропромышленной цепочки получит ту часть конечного дохода (розничной цены продовольствия), которая соответствовала бы его вкладу, его затратам.
Сегодня 35% сельскохозяйственных организаций в России являются убыточными. Это связано с негативной ролью монополизма в отношениях между сельским хозяйством и смежными производствами, а также с отсутствием доступной для крестьянина инфраструктуры рынка, которую государство, свертывая закупки и распределение продовольствия, так и не сумело сформировать. Кроме этого, сложившийся диспаритет цен и соответствующее ухудшение финансово-стоимостных пропорций межотраслевого обмена ведут к консервации существенного дисбаланса между доходами и затратами сельскохозяйственных предприятий как причины их заведомой убыточности. Таким образом, получается, что при любой форме собственности на землю объективно сложно говорить об ее эффективной экономической реализации.
При воспроизводственном подходе собственность может быть представлена как "институционализированные на общественном уровне и воспроизводящиеся отношения, возникающие между субъектами экономической деятельности по поводу присвоения и обеспечения принадлежности ценностей". И лишь в случае, "если данные ценности расширенно воспроизводятся… можно констатировать, что сформирована высокоэффективная собственность". В этом смысле возможность экономической реализации земельной собственности в России является крайне проблематичной, а следовательно, сложившиеся модели не имеют надежных экономических механизмов реализации земельной собственности.